2017-从普洛斯看中国现代物流仓储的需求空间和商业模式_25页_1mb

普洛斯：中国现代物流仓储需求空间与商业模式分析

核心内容概述

普洛斯（Global Logistics Properties）是全球领先的物流设施提供商，也是亚洲最大的现代物流设施提供商。公司业务覆盖中国、日本、巴西和美国等主要市场，总资产规模达33.2亿美元，拥有并管理约4790万平方米的物流设施。公司以高效的开发管理能力、广泛的地域布局和强大的资金循环体系为核心竞争力，推动其在中国等新兴市场的快速扩张。

主要观点

• 需求驱动：随着中国居民消费能力的提升以及电商的爆发式增长，对高效现代物流设施的需求不断上升。2015年中国网络零售额预计同比增长43%，预计未来年均增长25%。
• 供给不足：中国物流设施人均面积仅为美国的1/12，现代物流设施占比仅18.2%，物流成本占GDP比例为美国的两倍，显示出巨大的供给缺口。
• 竞争优势：普洛斯在各国市场均具有领先优势，尤其在中国市场，其物流设施面积远超竞争对手，具备强大的客户粘性。
• 财务表现：2015财年公司收入7.08亿美元，同比增长13%；归属净利润4.86亿美元，同比下降29%，主要由于出售中国业务股权和外汇损失，但剔除这些因素后，净利润增长31%。
• 估值分析：公司估值约118亿美元，但当前市值仅78亿新加坡元，较估值折价约53%，较净资产折价约34%。
• 投资模式：通过开发基金和REITs实现高效资金循环，提升收益并支持快速扩张。基金模式相比直接投资能获得2.2倍的物业开发机会和50%的管理费收入提升。

关键信息

公司背景

• 普洛斯前身为Prologis，2009年将中国和日本业务出售给新加坡政府投资公司（GIC），成为独立运营的亚洲物流设施提供商。
• 公司于2010年在新加坡证券交易所上市，控股股东为GIC，持股比例36.49%。
• 公司在中国、日本、巴西和美国的116个主要城市开展业务，服务客户超过4000家。

市场需求

• 中国连锁零售销售额占比约10%，未来仍有较大发展空间。
• 中国物流设施人均面积仅为美国的8.1%，现代物流设施占比仅18.2%，存在显著供需缺口。
• 电商和零售业的快速发展是现代物流设施需求增长的重要驱动因素。

核心竞争力

• 地域布局与规模效应：公司在各国市场均处于领先地位，尤其在中国，其物流设施面积是第二大物流地产商的7倍以上。
• 开发与管理能力：公司汇聚前Prologis核心团队，拥有丰富土地资源，与政府及国企有深度合作，为客户提供全流程服务。
• 资本运作模式：通过开发基金和REITs实现资金高效循环，提高收益并支持扩张。

财务与价值分析

• 收入结构：公司收入主要来源于租金（88.1%），管理费（10.1%）和投资分红（1.8%）。
• 利润来源：物业公允价值变动收益是利润的主要来源，2015财年贡献73.1%的净利润。
• 估值：公司整体估值约118亿美元，当前市值仅78亿新加坡元，折价显著。
• 未来增长：公司持续新建物业，2015财年新开工面积为403万平米，预计未来将带来持续增长。

风险因素

• 汇率波动可能影响业绩表现；
• 物业公允价值波动；
• 中国物流设施需求不达预期；
• 物流地产行业竞争加剧。

结论

普洛斯凭借领先的战略布局、强大的开发管理能力和高效的资本运作模式，成为中国现代物流地产的重要参与者。随着电商和零售业的持续增长，以及中国物流设施供需缺口的扩大，普洛斯的未来发展空间广阔。公司当前估值折价显著，具备长期投资价值。然而，其面临汇率波动、物业价值波动及行业竞争加剧等风险，需密切关注。