20170717-天风证券-物流行业点评_物流地产界的全能型选手_它是跨界普洛斯_11页_957kb

物流地产行业总结：普洛斯收购事件与行业分析

核心内容概述

本报告围绕普洛斯（GLP）的收购事件展开，分析其在中国物流地产行业的地位、业务模式、客户结构及投资价值。普洛斯作为全球领先的物流地产商，其在中国市场的深耕与资本运作，使其成为行业龙头，并在本次被中国财团收购后，进一步强化其在中国市场的布局与影响力。

主要观点

• 收购事件：2017年7月14日，以万科集团为首的中国财团以116亿美元（约790亿元人民币）收购新加坡上市公司普洛斯，交易预计于2018年4月14日前完成，完成后普洛斯将从新加坡交易所退市。
• 股权结构：万科集团、厚朴投资、高瓴资本、中银集团投资有限公司及普洛斯管理层分别持股21.4%、21.3%、21.2%、15%和21.2%，显示中国资本对普洛斯的深度参与。
• 中国市场主导地位：普洛斯在中国拥有57%的净资产和67%的收入占比，其可租赁设施达1750万平方米，远超行业第二名嘉民的250万平方米。
• 土地与资本结合：普洛斯通过合资、入股等方式与中资企业合作，获取土地资源，强化在中国市场的立足点。
• 现代物流地产定义：普洛斯专注于高端、现代化的物流地产，强调硬件设施（如高天花板、高载重能力）与软件系统（如自动化、信息化）的结合，区别于传统仓储设施。
• 客户结构：主要客户集中于零售业（如京东、唯品会）、第三方物流（如百世、德邦）及高端制造业（如汽车零部件、医药）。
• 基金化运营模式：普洛斯通过“开发-运营-基金”三部门分工，实现快速资金流转和资产扩张，其基金模式具有高杠杆、短回报周期等优势。
• 行业前景：随着电商和新零售的发展，高端仓储设施需求持续增长，物流地产行业仍处于成长期，具备良好的投资前景。

关键信息

普洛斯的全球布局

• 主要业务区域：中国、日本、美国与巴西。
• 资产分布：FY17年净资产总计87亿美元，其中57%位于中国，26%在日本，9%在美国，8%在巴西。
• 收入构成：中国区域收入占比达67%，为普洛斯的主要收入来源。

中国市场的深耕

• 进入时间：2003年进入中国市场，早期通过并购与合资获取土地资源。
• 合作方式：与国内企业成立合资公司，如与苏州工业园、盐田港等。
• 中资参与：自2010年新加坡上市以来，中资逐步进入普洛斯，2014年已有三分之一股权由中资持有，本次收购进一步深化中资参与。

现代物流设施特点

• 硬件标准：如高天花板（≥8米）、高载重能力（1楼≥3吨/平方米）、宽敞柱间距（≥8米）等。
• 软件系统：配备WMS/ERP等信息管理系统，实现自动化、信息化和智能化管理。
• 设施质量：提供定制化或标准化物流设施，满足高端客户需求。

客户结构

• 主要客户：包括京东、唯品会、百世、德邦、中外运等。
• 行业覆盖：零售、第三方物流、高端制造等。
• 客户变化趋势：电商客户逐渐上升，第三方物流客户相对稳定。

基金化运营模式

• 三部门分工：开发、运营、基金管理。
• 基金运作：将成熟物业置入基金，实现资金快速回笼，提升资产周转率。
• 杠杆优势：普洛斯通过基金模式实现3-5倍杠杆，结合50%负债率，总资本杠杆率可达6-10倍。
• 投资回收期：传统自持模式回收期10年以上，基金模式缩短至2-3年。

投资建议

• 行业前景：物流地产行业受益于电商与新零售的发展，处于成长期。
• 相关标的：A股中储股份（普洛斯第二大股东）、东百集团（与前安博高管合资成立子公司）；港股中国物流资产（01589.HK）。

风险提示

• 高端仓需求低于预期：若电商与制造业对高端仓储的需求不及预期，将影响行业增长空间。

分析师声明

• 本报告观点反映分析师个人看法，不构成投资建议。
• 报告内容为机密，仅供客户参考，不构成要约或征约。
• 本报告版权归属天风证券，未经许可不得复制、发送或修改。

结论

普洛斯凭借其在中国市场的深耕、现代化物流设施的建设、基金化运营模式以及高端客户资源，已成为中国物流地产行业的领军者。本次被中国财团收购，标志着其与中国资本的深度融合，有助于其在中国市场的进一步扩张与资源整合。行业整体仍处于成长期，具备长期投资价值。