20170208-兴业证券-普洛斯深度研究：从普洛斯看中国物流地产业未来潜能_32页_1mb

普洛斯（GLP）深度研究报告总结

核心内容

本报告深入分析了普洛斯（GLP）在中国市场的成功经验及其未来发展趋势，重点探讨其独特的业务模式、财务表现及在中国物流地产行业的领先地位。普洛斯自2003年进入中国市场后，迅速成长为行业龙头，其成功背后蕴含着闭环模式、先发优势与政商资源的深度结合。

主要观点

1. 普洛斯在中国市场的表现

• 普洛斯自2003年进入中国市场，仅10年时间便将物业资产从14万平方米扩展至1500万平方米，成为物流地产领域的绝对领导者。
• 2016年，普洛斯在中国区总资产达122亿美元，总开发面积为2670万平方米，平均出租率为90%，平均租金为34元/平方米/月，同地仓储运营收入增速为10.7%。
• 中国区是普洛斯全球业务的核心，占其总收入的68%，利润占比达48%。

2. 三大核心业务形成闭环战略

• 物业开发业务：负责物流园区的建设和投资，是整个闭环的基础。
• 物业管理运营业务：提供租金收入，是公司主要的盈利来源，占总收入的81.6%。
• 基金管理业务：通过设立基金，实现杠杆化运作，加快资金回笼速度，为公司带来新的利润增长点。

3. 普洛斯的商业模式优势

• 高效管理：通过闭环模式实现资产的高效运营与快速变现。
• 先发优势：早期进入中国市场，积累了大量的客户资源与土地优势。
• 政商资源结合：通过股权合作、基金设立等方式与政府及大型企业建立紧密联系，提升市场地位。

4. 财务表现

• 2016年，普洛斯实现7.77亿美元收入，同比增长10%；归母净利润为7.19亿美元，同比增长48%。
• 公司通过物业升值带来的非经营性收入占净利润比例较高，部分年份甚至超过净利润本身。

关键信息

5.1 普洛斯的成功原因

• 高效闭环模式：物业开发、物业管理、基金管理三者协同，形成高效资金周转。
• 先发优势：早期进入中国市场，占据土地与客户资源。
• 政商资源结合：与政府及大型企业合作，增强政策与市场支持。

5.2 物流地产的发展机遇

• 巨大发展空间：中国物流仓储面积人均仅为0.4平方米，远低于美国的5.5平方米，存在明显增长空间。
• B2C电商推动需求：随着B2C电商的快速增长，对现代化物流设施的需求显著提升。

6. 投资建议

• 推荐A股标的：中储股份（600787）是主要关注对象。
• 投资逻辑：
  1. 普洛斯以战略投资者身份入股中储股份，预计提升其运营效率和利润空间。
  2. 中储股份可能成为诚通集团的股权改革试点对象，存在引入外部资本和提高治理的可能。
  3. 中储股份可借助较低拿地成本进行商业地产循环开发，进一步提升利润。

结论

普洛斯凭借其高效的闭环模式、先发优势及政商资源的深度结合，迅速在中国物流地产市场占据主导地位。其业务模式与财务结构为行业提供了可借鉴的经验。随着中国物流市场的持续增长，尤其是B2C电商的快速发展，普洛斯在中国的未来潜力巨大。中储股份作为其A股对标企业，具备成为“下一个普洛斯”的潜力，值得投资者关注。