2017-全球物流地产巨头-普洛斯_32页_2mb

报告摘要

普洛斯（GLP）分析报告总结

核心内容

普洛斯（GLP）是全球领先的物流地产提供商，2010年在新加坡证券交易所上市。公司业务涵盖物流地产开发、运营和基金管理，形成了完整的闭环运营模式，通过基金化运作实现资产证券化和资金快速周转。普洛斯在中国、日本、美国和巴西拥有广泛的业务布局，其中中国是其最重要的市场。

主要观点

全球业务概况
- 普洛斯拥有超过4000个优质客户，提供自建租赁、收购与回租、咨询服务及定制化服务。
- 截至2016财年，公司总资产达231亿美元，管理资产规模为360亿美元，物流地产面积达5190万平方米。
- 公司收入主要来源于租金收入（81%），其次为管理费收入（16%）。
- 中国和日本是其盈利的主要来源，分别贡献68%和23%的收入。
三大业务协同运作
- 地产开发部门负责建设物流设施，完成后交付运营部门出租。
- 成熟物业置入基金，通过基金管理获取管理费和分红收益。
- 基金管理业务是盈利性最强的业务，2016财年占主营业务收入的19%。
中国市场布局
- 普洛斯自2003年进入中国市场，2010年正式启用GLP品牌。
- 截至2016财年，普洛斯在中国覆盖38个城市，拥有229个物流园区，物业面积达2,670万平方米，完工面积1,490万平方米，土地储备达1,210万平方米。
- 公司在中国的市场份额占55%，远高于其他本土企业。
核心竞争力
- 拥有丰富的土地资源和高效的运作模式，实现高周转、高回报和高杠杆。
- 提供多样化的物流解决方案，包括定制化服务、收购与回租、咨询服务等。
- 拥有先进的信息系统，实现从选址到物业管理的全面信息化管理。
行业现状与投资策略
- 中国物流地产行业整体落后，人均仓储面积仅为美国的1/13，现代化设施占比低。
- 外资主导市场，普洛斯在中国占据领先地位。
- 建议关注中储股份和东百集团，因其土地储备充足且具备转型物流地产的优势。

关键信息

公司概况
普洛斯由美国ProLogis拆分成立，2008年被新加坡政府投资公司GIC收购并设立GLP，2010年上市。
财务表现
- 2016财年公司实现主营业务收入7.77亿美元，同比增长10%；归母净利润7.19亿美元，同比增长48%。
- 净资产主要分布在中国（57%）和日本（25%）。
- 2016财年公司分红0.06新元/股，股息率约为3%。
市场表现
- 公司股价走势与富时新加坡指数相似，但β值较高。
- 资产负债率为43.1%，较2015财年增长16.2个百分点，但仍低于上市前水平。
客户与竞争对手
- 主要客户包括京东、德邦物流、亚马逊等。
- 主要竞争对手为Goodman、Blogs、ProLogis等。
- 中国市场的竞争格局显示普洛斯仍占据主导地位。
投资策略
- 建议关注中储股份和东百集团，因其土地储备和转型优势。
- 物流地产行业具有巨大发展空间，尤其在城镇化和电商增长的推动下。

行业分析

催生因素
- 城镇化推动消费增长和物流需求。
- 网购市场持续扩张，B2C交易规模达2.0万亿元，占整体市场的51.9%。
行业现状
- 中国物流地产行业面临土地资源紧张和外资主导的问题。
- 本土企业如中储股份、东百集团、安博、深国际等，市占率远低于普洛斯。
未来展望
- 随着电商和城镇化的发展，物流地产需求将持续增长。
- 优质土地资源和高效的运营模式是行业发展的关键。

风险提示

土地政策变化可能影响公司发展。
经济下滑可能对物流地产需求造成负面影响。

图表与数据

普洛斯的全球业务分布、财务表现、客户结构、竞争对手情况等均有详细图表展示。
各国物流地产市场占比、收入结构、出租率等数据均来源于公司财报及公开资料。

分析师信息

陈卓：招商证券交运行业分析师，团队曾获得新财富、金牛奖、水晶球最佳分析师。
袁钉：招商证券交运行业助理分析师。
赵可：招商证券交运行业分析师，联系方式：0755-82943231，zhaoke@cmschina.com.cn。

投资评级

公司短期评级：强烈推荐（股价涨幅超基准指数20%以上）、审慎推荐（股价涨幅5%-20%）、中性（股价变动幅度±5%）、回避（股价表现弱于基准指数5%以上）。
公司长期评级：A（竞争力高于行业）、B（竞争力与行业一致）、C（竞争力低于行业）。
行业投资评级：推荐（行业基本面向好）、中性（行业基本面稳定）、回避（行业基本面向淡）。