2017-物流行业专题-普洛斯_29页-2mb

普洛斯收购与物流地产行业分析总结

核心内容概述

本报告主要分析了中国财团以116亿美元收购新加坡普洛斯集团（GLP）的事件，并探讨了中国物流地产行业的现状与未来发展趋势。普洛斯作为全球领先的物流地产商之一，其在中国市场的布局、业务模式及核心竞争力被重点介绍，同时推荐了中储股份与东百集团作为国内物流地产领域的关注标的。

主要观点与关键信息

1. 普洛斯的收购与业务模式

• 中国财团收购普洛斯：2017年7月，中国财团以116亿美元收购普洛斯，其中包括厚朴投资、万科、高瓴资本、中银集团和普洛斯管理层等。
• 业务闭环：普洛斯通过物业开发、运营和基金管理形成完整的业务闭环，提高资金周转效率，实现长期稳定收益。
• 物业规模扩张：截至2017财年，普洛斯完工物业面积达4110万平米，较2008年增长超过10倍，显示出其强大的扩张能力。
• 长期ROE稳定：在基金模式下，普洛斯能够维持7%~9%的长期ROE，体现出其盈利能力和资产运营效率。

2. 中国物流地产行业前景广阔

• 需求引擎：中国城镇化和B2C电商的快速发展是物流地产需求增长的主要驱动力。
• 行业现状：尽管国内物流地产企业如万科、平安、京东等已进入该领域，但外资仍占据主导地位，普洛斯在中国市场占有率约为55%。
• 行业空间：中美人均仓储面积差距巨大，中国现代物流设施仅占总需求的20%，行业仍有较大发展空间。

3. 普洛斯的核心竞争力

• 高周转与高回报：通过基金模式，普洛斯实现资产快速周转，提升投资回报率。
• 土地资源与开发能力：普洛斯拥有丰富的土地资源，且具备高效的开发与管理能力，能够有效应对土地资源紧张的问题。
• 客户服务与解决方案：普洛斯为客户提供定制化的物流解决方案，包括仓储、配送、管理服务等，以提高客户满意度和市场竞争力。
• 信息系统优势：普洛斯在中国和日本采用Oracle JD Edwards系统，实现对资本、项目、租赁业务等的高效管理。

4. 投资建议

• 关注中储股份与东百集团：建议投资者关注土地储备充足且地理位置优越的中储股份，以及从零售转型物流地产的东百集团。
• 估值指标：截至2017年，东百集团的股价为12.34元，PE为19.3倍，PB为5.7倍，评级为强烈推荐-A；中储股份股价为7.74元，PE为19.5倍，PB为1.8倍，同样被强烈推荐。

行业与公司表现

1. 市场表现

• 行业指数：上证指数为3222点，物流地产行业总市值为5370亿元，占比较小（0.8%）。
• 普洛斯股价表现：自2010年上市以来，普洛斯股价波动较大，β值较高，对市场变化反应灵敏。

2. 财务表现

• 财务指标：普洛斯在2017财年实现主营业务收入8.8亿美元，归母净利润7.94亿美元，ROE和ROA稳定在7%~9%和3%~5%之间。
• 资产负债率：截至2017财年，普洛斯资产负债率约为39.3%，财务风险可控。
• 分红情况：公司持续分红，股息率约为2.1%，显示其稳健的盈利能力。

业务模式分析

1. 三大业务板块

• 物业开发：负责建设物流设施，毛利率达28%。
• 物业运营：出租率超过90%，为客户提供稳定租金收入。
• 基金管理：通过设立基金实现资产证券化，提高资金周转率，盈利性最强。

2. 基金管理优势

• 基金规模：截至2017财年，普洛斯管理资产规模达387亿美元，其中已完成投资270亿美元，承诺出资120亿美元。
• 投资回收期：通过基金模式，投资回收期缩短至2~3年，远低于传统模式的10年。
• 管理费与分红：基金管理费收入为1.81亿美元，是盈利的重要来源。

竞争格局

1. 主要客户

• 主要客户类型：包括物流、零售、制造业等，如京东、唯品会、德邦物流等。
• 客户分布：2017财年，普洛斯在中国市场的前五大客户分别占据6%、4.3%、2.6%、2.6%和1.6%的仓储面积。

2. 主要竞争对手

• 中国市场：主要竞争对手包括Goodman、Blogs、安博集团等，其中安博集团是普洛斯在中国市场的主要对手。
• 国际市场份额：普洛斯在中美、日、巴西等市场均具有较强竞争力，尤其在中国和巴西市场优势显著。

风险提示

• 政策风险：土地政策变化可能影响物流地产企业的扩张。
• 经济风险：经济下滑可能导致物流需求减少，影响租金收入。
• 竞争加剧：随着更多企业进入物流地产领域，竞争可能加剧。

图表与数据

• 图1：中国财团收购普洛斯股权结构。
• 图2：金融危机期间ProLogis股价暴跌。
• 图3：普洛斯历年已完工地产设施规模。
• 图4：普洛斯历史股价走势。
• 图5：普洛斯四大业务平台。
• 图6：普洛斯解决方案。
• 图7：普洛斯运营模式。
• 图8：普洛斯营业收入。
• 图9：普洛斯收入业务结构。
• 图10：普洛斯收入区域结构。
• 图11：普洛斯利润区域分布。
• 图12：普洛斯物业开发标准。
• 图13：公司历年完工和新开工项目。
• 图14：普洛斯开发业务维持高毛利率。
• 图15：普洛斯物业出租率。
• 图16：京东租赁普洛斯物流设施情况。
• 图17：基金规模和管理费用。
• 图18：普洛斯ROA和ROE维持稳定。
• 图19：普洛斯资产负债率。
• 图20：零售业客户。
• 图21：第三方物流客户。
• 图22：普洛斯客户所属行业分布。
• 图23：普洛斯中国五大客户。
• 图24：普洛斯日本五大客户。
• 图25：普洛斯美国五大客户。
• 图26：普洛斯巴西五大客户。
• 图27：普洛斯中国主要竞争对手。
• 图28：普洛斯日本主要竞争对手。
• 图29：普洛斯美国主要竞争对手。
• 图30：普洛斯巴西主要竞争对手。
• 图31：普洛斯中国网络分布。
• 图32：中国市场竞争情况。
• 图33：普洛斯占地策略。
• 图34：普洛斯服务体系。
• 图35：中国城镇化率逐年提升。
• 图36：城镇居民年人均消费性支出。
• 图37：2011-2018年中国网购市场规模。
• 图38：中国网购市场结构。
• 图39：中美人均仓储面积对比。
• 图40：中国现代物流设施供给情况。
• 图41：2015年主要物流地产商中国市场份额。
• 图42：物流行业历史PE Band。
• 图43：物流行业历史PB Band。

投资策略与建议

• 关注企业：中储股份与东百集团是推荐关注的标的。
• 估值分析：东百集团PE为19.3倍，PB为5.7倍；中储股份PE为19.5倍，PB为1.8倍。
• 投资评级：强烈推荐-A，表示公司长期竞争力高于行业平均水平。

总结

普洛斯凭借其全球领先的物流地产业务模式、高效的资产运营能力和强大的市场占有率，成为物流地产行业的标杆。其在中国市场的布局和业务拓展显示了其在中国物流地产行业的主导地位。随着中国城镇化和B2C电商的快速发展，物流地产行业前景广阔，而普洛斯的业务模式和经验为中国本土企业提供了可借鉴的路径。建议关注中储股份与东百集团，以把握物流地产行业的发展机遇。