20161010-招商证券-物流行业专题报告_海外研究系列之普洛斯-全球物流地产巨头_三大业务有机协同_31页_2mb_2mb

普洛斯（GLP）详细总结

核心内容

普洛斯（Global Logistic Properties，GLP）是全球领先的物流地产提供商，成立于2008年，由新加坡政府投资公司（GIC）收购美国ProLogis的亚洲业务后设立。公司业务涵盖物流地产开发、运营和基金管理，形成闭环运营模式，通过基金平台实现资本循环。2010年，GLP在新加坡证券交易所上市，成为全球最大的物流地产公司之一。

主要观点

1. 全球业务布局：GLP在全球拥有超过4000家优质客户，主要分布在中国、美国、日本和巴西。其中，中国是其最重要的市场，占公司净资产的59%，美国占总资产的44%。
2. 三大业务协同：地产开发、运营和基金管理形成闭环，实现高效资金周转与盈利。
3. 中国物流地产市场落后：中国物流地产行业起步较晚，土地资源紧张，外资占据主导地位，国内企业如中储股份、东百集团具备投资价值。
4. 核心竞争力：GLP拥有丰富的土地储备、高效的运营模式、多样化的服务体系及强大的客户资源。
5. 投资策略：建议关注土地储备充足、地理位置优越的中储股份及从商业零售转型物流地产的东百集团。

关键信息

全球业务概况

• 财务表现：2016财年，GLP实现主营业务收入7.77亿美元，同比增长10%；归母净利润7.19亿美元，同比增长48%。
• 业务结构：主营业务收入中，租金收入占比81%，管理费收入占比16%，合计97%。
• 区域分布：中国贡献68%的主营业务收入，日本贡献23%，美国和巴西贡献8%和1%。
• 物业出租率：中国出租率87%，日本出租率99%，美国出租率94%，巴西出租率92%，综合出租率92%。
• 基金业务：截至2016财年，GLP管理基金规模达350亿美元，其中已完成投资236亿美元，投资完成率为67%。

中国业务发展

• 布局情况：GLP在中国覆盖38个城市，拥有并管理229个综合性物流园区，物业面积达2,670万平方米，完工面积1,490万平方米，土地储备1,210万平方米。
• 主要客户：中国前五大客户包括京东商城、德邦物流、百世汇通、亚马逊、唯品会，分别占比4.7%、4.6%、3.2%、3.0%、2.3%。
• 竞争对手：Goodman、Blogs、ProLogis为GLP在中国的主要竞争对手，其中Goodman的地产面积仅为GLP的11.76%。
• 市场占有率：2015年，GLP在中国现代物流地产市场占有率达55%，远超其他本土企业。

财务与运营

• 股权结构：GIC为间接控股股东，持股36.57%；高瓴资本持股8.14%；黑石集团持股6.99%；美银美林集团持股5.31%。
• 财务表现：2012-2016财年，公司分红从0.03新元/股增长至0.06新元/股，股息率约为3%。
• 盈利模式：通过基金模式实现高杠杆运作，开发部门将90%以上的资产置入基金，加速资金回笼，提高投资回报率。

行业前景与投资建议

• 行业空间：中国物流地产行业尚处于发展初期，未来增长潜力巨大。
• 催生因素：城镇化推动消费增长，B2C电商快速发展带动仓储物流需求。
• 投资建议：关注中储股份和东百集团，因其具备土地储备优势和转型潜力。
• 风险提示：土地政策变化、经济下滑可能影响行业发展。

行业对比与数据

• 人均仓储面积：中国约为0.41平方米，远低于美国的5.41平方米。
• 现代化物流设施：中国仅占总需求的20%，市场较为零碎。
• 外资主导：外资企业在物流地产领域占据主导地位，国内企业面临较大竞争压力。

图表与数据

• 图1：ProLogis股价在金融危机期间暴跌，反映其业务受经济周期影响。
• 图2：GLP历年完工地产设施规模增长显著，复合增速达55%。
• 图3：GLP股价走势与富时新加坡指数基本一致，但β值较高。
• 图4：GLP提供的物流解决方案包括自建租赁、收购与回租、咨询服务和定制化服务。
• 图5：GLP三大业务结构清晰，形成闭环运营。
• 图6：GLP运营模式图，展示开发、运营、基金三者之间的协同。
• 图7：GLP营业收入稳步增长。
• 图8：GLP收入业务结构，租金收入占主导。
• 图9：收入区域结构，中国贡献最大。
• 图10：利润区域分布，中国和日本贡献大部分利润。
• 图11：物业开发标准，强调高质量与效率。
• 图12：历年完工和新开工项目，显示公司扩张趋势。
• 图13：开发业务收入、成本与毛利，毛利率为27%。
• 图14：物业出租率变化趋势，整体保持较高水平。
• 图15：京东租赁情况，显示客户粘性。
• 图16：基金规模与管理费用，显示盈利能力。
• 图17、18：收益指标分析，显示公司稳健的盈利能力。
• 图19-25：客户分布图，显示客户行业结构。
• 图26-29：竞争对手分布，显示GLP在中国市场的优势。
• 图30：中国网络分布，显示城市布局。
• 图31：中国市场竞争情况，显示GLP的市场份额。
• 图32：占地策略，显示公司如何获取土地。
• 图33：服务体系，显示GLP的多元化服务。
• 图34-37：城镇化与网购趋势，显示行业增长动力。
• 图38-39：中美人均仓储面积对比，显示中国物流设施不足。
• 图40：2015年中国物流地产市场份额，显示GLP的领先地位。
• 图41-42：物流行业历史PE与PB Band，用于投资决策参考。

结论

普洛斯凭借其全球领先的物流地产运营模式、强大的客户资源及高效的资本运作，在全球市场占据重要地位。在中国，其市场份额远超本土企业，具备显著的竞争优势。随着城镇化与电商的持续发展，中国物流地产行业具备巨大增长潜力，建议关注中储股份与东百集团，以把握行业发展趋势。