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30大典型城市库存市场月报总结（2017年8月刊）

核心内容概述

2017年7月底，30大典型城市商品住宅库存总量小幅下滑，但同比下滑幅度超过3成，显示市场整体库存压力依然较大。同时，存销比持续低于合理区间，表明市场供需失衡，部分城市存在房价下行压力。随着调控政策的持续收紧，市场呈现出“量跌价稳”趋势，非热点城市可能迎来新的市场机会。

主要观点与关键信息

一、全国库存总量走势

• 库存总量：截至2017年7月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量为11682万平米，环比小幅下滑3.53个百分点，同比下滑幅度达34.93%。
• 一线城市：4个一线城市库存余量为2166万平米，连续八个月低于2500万平米，同比下滑25.10%。
• 二线城市：13个二线城市库存余量为7469万平米，环比下滑5.69个百分点，同比下滑36.94%，已维持11个月同比下滑幅度在35%以上。
• 三四线城市：13个三四线城市库存余量为2047万平米，环比小幅上扬0.52个百分点，同比下滑36.36%。

二、库存走势分析

• 库存TOP10城市：7月库存余量排名前十的城市中，青岛、天津、重庆位列前三，分别为1232.42万平米、980.04万平米、918.54万平米。广州、北京、上海再次进入TOP10，分别位列第六、第七、第八。
• 环比变化：17个城市库存环比下滑，西安下滑幅度最大，达19.48%。一线城市中，北京库存环比上扬幅度最大，为3.08%。
• 同比变化：除苏州外，其余29个城市库存同比下滑，西安同比下滑幅度最大，达64.77%。

三、存销比走势分析

• 全国存销比：30大典型城市存销比为6.31个月，已连续15个月低于合理区间（8-15个月），同比下滑17%。
• 一线城市存销比：为10.31个月，连续7个月处于合理区间，环比和同比分别上扬11%和34%。
• 二线城市存销比：为5.85个月，自2016年4月起连续16个月低于8个月，且连续11个月低于一线城市的存销比。
• 三四线城市存销比：为5.64个月，环比上扬15个百分点，同比降幅超过4成，已连续10个月低于合理区间。

四、市场趋势与政策影响

• 政策调控：核心一二线城市“全城限购限贷”政策持续，导致市场外溢需求增加，三四线城市及区域中心城市周边可能成为新的热点。
• 市场特征：大部分城市呈现“量跌价稳”态势，买卖双方博弈加剧，部分城市已出现“降价”信号。
• 房企策略：品牌房企可考虑在非热点城市进行机会性布局，实施快进快出策略，短期内为公司规模做贡献。
• 土地供应：一线城市及热点二线城市加大土地供应，以缓解市场过热问题，稳定市场预期。

重点城市分析

一线城市

• 北京：库存余量605.31万平米，环比上扬3.08%，存销比13.79个月，处于合理区间。
• 上海：库存余量587.46万平米，环比上扬0.33%，存销比8.80个月，处于合理区间。
• 广州：库存余量643.56万平米，环比上扬0.33%，存销比8.57个月，处于合理区间。
• 深圳：库存余量329.98万平米，环比上扬1.93%，存销比13.56个月，处于合理区间。

二线城市

• 杭州：库存余量下滑幅度最大，达24%。
• 厦门：存销比上扬幅度最大，达61%。
• 重庆、武汉、西安、南京：存销比仍低于6个月，处于“房荒”状态。

三四线城市

• 蚌埠：存销比上扬幅度最大，达51%。
• 莆田、舟山：存销比同比下滑幅度超过6成。
• 湛江：存销比为17.95个月，仍处于较高水平。

政策与市场展望

• 调控影响：政策持续收紧，导致市场供需失衡，房企销售与开盘受阻，库存压力加大。
• 未来趋势：预计下半年，部分过去两年房价涨幅较大的城市将率先出现实质性降价，如深圳、厦门、苏州、杭州、南京等。
• 市场分化：非热点城市可能迎来新的市场机会，而核心一二线城市仍是长期战略投资重点。

数据来源与说明

• 数据来源：同策咨询研究部、数联天下。
• 数据说明：商品住宅数据含保障房，存销比按近3个月商品住宅移动平均消化面积计算。
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  • 执笔人：任丹萍
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