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30大典型城市库存市场月报总结（2017年11月刊）

一、核心内容概览

• 全国库存总量：截至2017年10月底，30大典型城市商品住宅库存余量较上月下滑8个百分点至11013万平米，同比下滑28%。
• 存销比走势：全国30大典型城市存销比为7.59个月，接近合理区间；一线城市存销比为12.83个月，连续10个月处于合理区间；二线城市存销比为6.18个月，连续19个月低于8个月；三四线城市存销比为8.06个月，连续2个月处于合理区间。
• 市场趋势：受限购、限贷及限售政策影响，楼市“金九银十”行情全面缩水，市场进入深度调整阶段，房企面临资金压力，部分企业开始主动降价。

二、主要观点与关键信息

1. 全国库存总量分析

• 库存总量：2017年10月底，全国30大典型城市商品住宅库存余量为11013万平米，较上月下降8%，同比减少28%。
• 城市分布：
  • 一线城市：库存余量为2130万平米，连续11个月低于2500万平米，同比下滑16%。
  • 二线城市：库存余量为6882万平米，同比下滑31%，且已维持14个月同比下滑幅度绝对值在35%以上。
  • 三四线城市：库存余量为2001万平米，同比下滑25%。
• TOP10城市：青岛、天津、武汉位列前三，广州、北京、上海再次进入TOP10榜单。

2. 库存环比变化

• 环比变化：30大典型城市中，有21个城市库存环比下滑，较上月增加6个，长沙下滑幅度最大，达74%。
• 一线城市表现：北京、上海、广州、深圳均呈下滑趋势，其中深圳下滑幅度最大，为10%。

3. 库存同比变化

• 同比变化：27个城市库存同比下滑，降幅从4.83%到78.76%不等，长沙下滑幅度最大，达78.76%。
• 市场特征：多数城市呈现“量跌价稳”趋势，楼市买卖双方进入博弈阶段。

4. 存销比分析

• 全国存销比：7.59个月，环比下滑6个百分点，同比上扬27%。
• 一线城市存销比：12.83个月，连续10个月处于合理区间，同比上扬93%。
• 二线城市存销比：6.18个月，自2016年4月起连续19个月低于8个月，且连续14个月低于一线城市。
• 三四线城市存销比：8.06个月，连续2个月处于合理区间。

5. 城市具体存销比数据

• 存销比最高城市：厦门（20.89个月）、北京（17.74个月）、南平（17.51个月）。
• 一线城市存销比：北京（17.74个月）、上海（11.60个月）、广州（11.08个月）、深圳（12.43个月）。
• 二线城市存销比：厦门（下滑31%）、南京（上扬32%）、武汉（低于6个月）、重庆（低于6个月）、杭州（低于6个月）。
• 三四线城市存销比：芜湖（下滑26%）、湛江（下滑51%）。

三、市场趋势与政策解读

• 调控政策影响：自2016年9月起，全国楼市调控政策持续收紧，限购、限贷、限售等手段叠加，导致市场成交量大幅下滑。
• 房企策略调整：在政策高压下，部分房企主动放弃价格底线，寻求降价以缓解资金压力，尤其是核心一二线城市。
• 市场预期：调控政策短期内不会松动，预计四季度及2018年初，核心一二线城市仍将面临库存压力，房价可能进一步企稳。
• 未来趋势：
  • 一二线城市：继续维持“房住不炒”政策导向，房价将趋于稳定。
  • 三四线城市：随着一二线城市需求外溢，部分三四线城市可能迎来新的市场热度。

四、政策与市场展望

• 政策持续性：调控政策预计将持续1.5至2年，直至2018年三季度。
• 土地供应调整：北京等地加大住宅用地供应，旨在缓解市场过热，稳定预期。
• 长效机制建设：政府鼓励发展租赁市场，推动“租售并举”，未来更多城市可能允许商办用地转为租赁住房。

五、结论

• 市场调整：全国房地产市场进入深度调整阶段，库存量持续下降，存销比趋于合理。
• 政策导向：调控政策从严执行，市场预期未见明显松动，房价仍受压制。
• 未来关注点：三四线城市可能成为新的市场热点，租赁市场发展将对房价形成一定抑制作用。

数据来源：数联天下
执笔人：同策研究院研究经理 任丹萍
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