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30大典型城市库存市场月报总结（2018年3月刊）

一、核心内容概览

1. 全国库存总量

• 库存余量：截至2018年2月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量为12005万平米，环比下降1.82%，同比下降11%。
• 去库存成效：全国商品住宅库存自2016年11月“双降”后，持续下降，表明“去库存”战略已取得阶段性成果。
• 城市差异：一线城市库存余量为2095.81万平米，连续15个月低于2500万平米；三四线城市库存余量为2005万平米，环比下降3.63%，同比下降12.36%。

2. 存销比走势

• 全国存销比：2018年2月为7.32个月，环比上升8%，同比下降8%。
• 一线城市存销比：12.13个月，连续14个月处于合理区间，环比上升12.71%，同比上升21.28%。
• 二线城市存销比：6.9个月，自2016年4月起连续23个月低于8个月，且连续18个月低于一线城市的存销比。
• 三四线城市存销比：6.24个月，环比上升3个百分点，13城中有7城环比上升。

二、主要观点分析

1. 市场整体趋势

• 库存持续下降：全国商品住宅库存余量和存销比均呈现下降趋势，说明去库存工作取得成效。
• 市场分化明显：一线、二线、三四线城市库存和存销比差异显著，表明市场存在结构性机会。
• 政策影响显著：楼市调控政策仍从严执行，三四线城市成为政策调控的重心。

2. 城市表现

• 库存余量TOP10城市：青岛、天津、武汉再次位列前三，三明库存下滑幅度最大（11.53%）。
• 存销比TOP10城市：厦门、天津、北京存销比最高，分别为29.19个月、19.15个月和16.93个月，其中北京存销比同比上升88%。
• 库存告急城市：杭州存销比为2.61个月，库存仅够销售3个月，面临“房荒”局面。

3. 未来展望

• 政策导向：2018年去库存政策将更加精准，三四线城市成为重点。
• 市场预期：预计2018年三四线城市机会较大，但市场分化加剧，需因城施策。
• 价格趋势：存销比低于8个月的城市，房价有上涨压力；接近或超过15个月的城市，房价面临下跌风险。

三、关键信息汇总

1. 库存余量变化

• 全国库存余量：12005万平米，环比下降1.82%，同比下降11%。
• 一线城市库存余量：2095.81万平米，环比下降1.68%，同比下降9.11%。
• 二线城市库存余量：7904万平米，环比下降1.39%，同比下降11.14%。
• 三四线城市库存余量：2005万平米，环比下降3.63%，同比下降12.36%。

2. 存销比变化

• 全国存销比：7.32个月，环比上升8%，同比下降8%。
• 一线城市存销比：12.13个月，环比上升12.71%，同比上升21.28%。
• 二线城市存销比：6.9个月，环比上升，部分城市存销比低于6个月。
• 三四线城市存销比：6.24个月，环比上升3个百分点，部分城市存销比下降。

3. 特殊城市情况

• 库存最剧烈下滑：常熟库存同比下滑59.79%，为最大降幅。
• 库存最紧张：杭州存销比为2.61个月，库存仅够销售3个月。
• 库存最严重：三明库存环比下降11.53%，为最大降幅。

四、政策与市场影响

1. 政策导向

• 调控从严：一线和热点二线城市仍处于“去杠杆”阶段，三四线城市成为“去库存”重点。
• 分类调控：政策不再“一刀切”，而是因城施策，精准调控。

2. 市场表现

• 春节影响：春节假期导致一二线城市成交量低迷，三四线城市则因返乡置业而表现活跃。
• 价格预期：存销比低于8个月的城市，房价有上涨压力；存销比高于15个月的城市，房价面临下跌风险。

3. 未来趋势

• 项目供应减少：房地产投资增速放缓，预计2018年入市项目将减少。
• 三四线城市机会：三四线城市在政策和市场中将扮演更加重要的角色，去库存周期反弹，市场分化加剧。

五、研究结论

• 去库存战略告一段落：全国商品住宅库存已明显下降，表明“去库存”战略进入尾声。
• 结构性机会显现：未来3年，三四线城市将有更多机会，但需警惕部分城市因缺乏产业支撑而面临风险。
• 市场预期持续低迷：一线和热点二线城市市场仍处于调整期，三四线城市需加强政策支持以稳定市场。

数据来源：同策研究院
执笔人：同策研究院研究员 宋雪梅
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