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30大典型城市库存市场月报总结（2018年1月刊）

一、报告核心内容

1. 全国库存总量

• 库存总量：截至2017年12月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量为12312万平米，较上月上扬3.15个百分点，同比下降15.17%。
• 库存走势：
  • 一线城市：4个城市累计库存余量为2216.69万平米，连续13个月低于2500万平米，同比下滑11.24%。
  • 二线城市：13个城市库存余量为8006万平米，环比上涨2.83个百分点，同比下降19.92%。
  • 三四线城市：13个城市库存余量为1992万平米，环比下滑4.33个百分点，同比下降15.58%。
• 库存排名：12月库存余量TOP10城市中，天津、青岛、武汉分别为1168万平米、1126万平米、1086万平米，位列前三。徐州为环比涨幅最大的城市，达37.76%；深圳为一线城市中涨幅最大的城市，达7.55%。

2. 存销比走势

• 全国存销比：30大典型城市存销比为7.22个月，环比下滑8个百分点，同比上扬15%。
• 一线城市存销比：11.37个月，已连续12个月处于合理区间，环比下滑13.75个百分点，同比上扬44.79%。
• 二线城市存销比：6.73个月，自2016年4月起连续21个月低于8个月，且连续16个月低于一线城市的存销比。
• 三四线城市存销比：6.53个月，13城中有10城环比下滑，其中三明下滑幅度最大，达30%；湛江为同比下滑最剧烈的城市，达58%。

二、主要观点与关键信息

1. 市场整体趋势

• 库存总量：全国库存总量小幅上扬，连续两个月上涨，但同比仍处于下降趋势。
• 去库存成果：自2016年11月起，全国商品住宅销售面积和存量面积“双降”，但随着调控政策的推进，去库存战略已取得阶段性成果。
• 市场分化：一线城市库存消化周期明显长于二三线城市，但整体处于合理区间；三四线城市库存压力较大，去库存成效显著。

2. 城市库存动态

• 库存上涨城市：30大典型城市中，有20个城市库存环比上涨，徐州涨幅最大，达37.76%。
• 库存下滑城市：21个城市库存同比下滑，湛江下滑幅度最大，达51.79%。
• TOP10城市：广州、北京、上海再次进入库存TOP10榜单，分别位列第六、第七、第十位。

3. 存销比分析

• 存销比区间：
  • 小于8个月：房价存在上涨压力。
  • 接近8-15个月：房价处于合理区间。
  • 大于15个月：房价面临下跌压力。
• 存销比变化：
  • 一线城市存销比持续处于合理区间，但环比下滑明显。
  • 二线城市存销比长期低于合理区间，部分城市存销比低于6个月。
  • 三四线城市存销比处于较低水平，部分城市出现大幅下滑。

三、市场影响与政策背景

1. 政策调控影响

• 调控持续：一线和强二线城市持续调控，抑制了楼市需求，导致库存高企。
• 去杠杆与限价：政策对房地产市场去投机、去杠杆态度坚决，部分房企主动降价换仓。
• 土地政策变化：一线城市供地量放缓，租赁用地比例增加，地价攀升，进入“慢周转”时代。

2. 市场预期与未来展望

• 市场预期：2018年土地市场和商品房市场成交仍将低迷，楼市调控周期延续。
• 未来趋势：
  • 一线城市库存消化周期较长，2018年放量机会有限。
  • 弱二线城市和部分三四线城市仍有放量机会。
  • 三四线城市因调控政策和核心城市需求外溢，市场热度下降。

四、结论

• 去库存阶段结束：全国商品住宅库存已基本完成“去库存”任务，进入良性周期。
• 市场分化明显：一线城市库存压力大，但消化周期稳定；三四线城市库存压力显著，但去化周期已大幅收窄。
• 政策影响深远：调控政策对市场供需两端均产生深远影响，2018年楼市整体仍将面临调整压力。

五、数据来源与联系方式

• 数据来源：同策研究院、数联天下
• 联系方式：
  • 执笔人：宋雪梅（同策研究院研究员）
  • 邮箱：songxuemei@tospur.com
  • 电话：021-51560606* 8138
  • 研报客官网：www.xanbaoke.com
  • 同策咨询品牌与企业传播部：何怡洁，电话：021-51560606-8084

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