同策房产咨询-20171214-30大典型城市库存市场月报-12月刊-_19页_2mb

全国商品住宅市场报告总结（2017年12月刊）

一、核心内容概述

2017年11月，全国商品住宅市场整体表现低迷，尤其是一线城市成交量持续萎缩，而二线城市供应集中放量，成交“量价齐跌”。三四线城市成交量有所回升，但价格下跌城市占比较高，市场分化加剧。

二、市场政策分析

政策动态

• 11月2日：南宁规范公积金提取细则，投资性购房不得使用公积金。
• 11月3日：海南暂停个人商业性住房按揭贷款转公积金贷款。
• 11月6日：
  • 厦门计划5年内建设10万套保障性住房。
  • 柳州严禁捂盘惜售，备案半年内不得价格调整。
• 11月7日：成都开展商品房销售价格行为联合监督检查。
• 11月8日：岳阳实行新建商品住房销售价格申报制度。
• 11月14日：深圳提高公积金用于租房和物业费的提取额度。
• 11月15日：
  • 东莞调整普通住房价格标准，分三类镇街设定价格上限。
  • 郑州试点集体土地建租赁住房，承租人可享受市民待遇。
  • 武汉推行公共租赁住房货币化保障。
• 11月20日：湖北设定2017年新房均价不超1-10月水平。
• 11月21日：济南要求房企不得拒绝公积金贷款，否则暂停网签。
• 11月24日：广东部署公积金资金流动性风险预警和管理制度。
• 11月28日：发改委鼓励民间资本参与PPP项目。

三、商品住宅市场表现

（一）一线城市

1. 供求走势

• 11月一线城市商品住宅供应量创年内单月新高，达236.96万平米，环比上涨144%，同比上涨3.4%。
• 成交量为174.4万平米，环比上涨3.7%，同比下降32.26%。
• 成交均价为33964元/平米，与上月持平，同比上涨6.5%。

2. 库存量走势

• 截至11月底，4城累计存量为2218.61万平米，连续12个月低于2500万平米。
• 北京、上海、广州、深圳库存分别环比上升3%、下降5%、持平、上升1%。
• 同比来看，北京、上海、深圳库存分别下降17%、23%、18%，广州基本持平。

典型城市分析

• 北京：
  • 供应量环比大涨242%，同比上涨31%。
  • 成交量环比上涨24%，同比下降34%。
  • 成交均价为37599元/平米，环比、同比基本持平。
  • 库存量为643.98万平米，较往年库存处于低位。
• 深圳：
  • 供应量“开闸放量”，环比上涨144%，同比上涨47%。
  • 成交量环比下降9%，同比下降12%。
  • 成交均价54278元/平米，环比、同比均持平。
  • 库存量为314.81万平米，同比下滑18%。

（二）二线城市

1. 供求走势

• 11月供应量为1350.11万平米，环比、同比分别上涨69%、22%。
• 成交面积为1233.89万平米，环比上涨15%，同比下降20%。
• 成交均价为13961元/平米，环比下降3%，同比上涨29%。

2. 库存量走势

• 截至11月底，15个二线城市累计存量为8619万平米，环比小幅上升3%，同比下滑18%。
• 11月库存环比上升的城市有9个，下降的城市有5个，大连基本持平。

典型城市分析

• 青岛：
  • 成交量环比上升6%，同比下降11%。
  • 成交均价10393元/平米，环比下降2%，同比上涨12%。
  • 库存量为1141.52万平米，同比下滑24%。
• 南京：
  • 供应量创年内单月新高，达126.97万平米，环比、同比分别上涨62%、37%。
  • 成交量为57.57万平米，环比上涨37%，同比下降15%。
  • 成交均价24716元/平米，环比、同比分别上涨3%、17%。

（三）三、四线城市

1. 供求走势

• 11月成交量为416.67万平米，环比、同比分别上涨6.5%、12.5%。
• 成交均价为8526元/平米，环比下降2.8%，同比上涨18%。

2. 库存量走势

• 截至11月底，17个三四线城市累计存量为2535万平米，环比下滑4%，同比下滑27%。

典型城市分析

• 芜湖：
  • 成交量环比大涨316%，同比大涨316%。
  • 成交均价8106元/平米，环比下降5%，同比上涨25%。
• 常州：
  • 成交量环比上升13%，同比上升7%。
  • 成交均价12473元/平米，环比持平，同比上涨36%。

四、主要观点与趋势分析

• 一线城市：

  • 受调控影响，市场持续低迷，成交量未明显回升。
  • 供应集中放量，但成交未达预期，年底“翘尾”行情落空。
  • 未来可能进入“慢周转”时代，房价或出现回调迹象。

• 二线城市：

  • 年尾供应集中放量，但成交“量价齐跌”。
  • 热点城市如青岛库存创年内新低，而部分城市如大连、合肥价格环比下跌。
  • 调控政策持续，市场趋于稳定，部分城市去库存压力减弱。

• 三、四线城市：

  • 市场分化加剧，成交量和价格波动较大。
  • 部分城市如芜湖、常州表现活跃，而九江、徐州等城市成交量下滑明显。
  • 调控政策逐步深入三四线城市，未来市场将更加分化。

五、关键信息

• 调控深化：一线、二线、三四线城市均受到不同程度的调控影响，市场预期被打破，观望情绪加重。
• 供应与库存：一线城市供应趋紧，二线城市供应放缓，三四线城市库存压力减弱。
• 价格趋势：一线城市均价保持稳定，二线城市价格小幅下跌，三四线城市价格分化明显。
• 政策导向：租赁住房、保障房建设、公积金政策调整、PPP项目等成为政策重点。

六、数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院
• 数据说明：商品住宅数据含保障房，城市分类如下：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥
  • 三、四线城市：惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、蚌埠、湖州、江阴、淮北、宁德、泰州、常州