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30大典型城市库存市场月报总结（2018年2月刊）

一、报告核心内容与观点

全国库存总量

• 2018年1月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量为12425万平米，环比下降0.24个百分点，同比下降14.27%。
• 一线城市库存余量为2131.67万平米，连续14个月低于2500万平米，环比下降3.84%，同比下降11.96%。
• 二线城市库存余量为8015万平米，环比基本持平，同比下降14.59%。
• 三四线城市库存余量为2278万平米，环比上涨3.09个百分点，同比下降15.25%。

存销比走势

• 全国存销比为6.81个月，环比下降5个百分点，同比下降9%。
• 一线城市存销比为10.76个月，连续13个月处于合理区间，环比下降5.32个百分点，同比上升20.08%。
• 二线城市存销比为6.33个月，连续22个月低于8个月，同比低于一线城市。
• 三四线城市存销比为6.32个月，13城中有7城环比下滑，同比下滑幅度较大。

市场趋势解读

• 2016年11月后，全国商品住宅销售面积和存量面积“双降”，去库存战略取得阶段性成果。
• 2018年，随着调控深化，三四线城市库存下降，一二线城市库存因限购限贷等政策维持低位。
• 楼市进入深度调整期，2018年前三季度不会出现政策松动，第四季度将进入周期低谷，相关刺激政策有望密集出台。

二、监测城市库存明细

1月库存排名

• TOP10城市中，青岛、天津、武汉以1160.33万平米、1150.72万平米、1082.23万平米的存量再次居前。
• 20个城市环比下滑，其中杭州下滑幅度最大，达17.37%。
• 一线城市中，除广州外，其他城市均呈下行趋势，其中深圳下滑幅度最大，达14.56%。

存销比排名

• 存销比最高前三位为厦门（27.92个月）、南平（18.89个月）、莆田（17.20个月）。
• 北京、上海、深圳、广州存销比分别为13.33个月、10.09个月、9.55个月和10.04个月，均处于合理区间。
• 杭州存销比仅为2.68个月，库存三个月内可卖完，表明市场供不应求。

三、库存变化与政策影响

环比与同比变化

• 30大典型城市中，20个城市库存环比下滑，显示市场整体库存压力有所缓解。
• 25个城市库存同比下滑，其中杭州下滑幅度最大，达49.13%。
• 三四线城市因持续的棚改货币化安置，未来三年仍能带来约2.3亿平米的去库存规模。

政策与市场动态

• 调控政策持续影响市场，尤其是对三四线城市的库存消化周期产生显著作用。
• 部分城市放松调控，如合肥取消住房限价、成都借人才落户政策，但影响有限，仅对个别城市产生作用。
• 省级地方两会聚焦楼市调控，租购并举成为高频词，显示2018年楼市放量机会有限。

四、市场展望

• 2018年楼市进入深度调整期，房企“水深火热”局面将持续至年底。
• 三四线城市仍是去库存的主要区域，但受调控影响，市场成交缩量明显。
• 一二线城市因限购限贷政策，库存消化周期较长，短期内难有明显放量机会。
• 2018年第四季度将进入周期低谷，届时可能迎来新一轮刺激政策。

五、数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院，数联天下
• 数据说明：
  • 商品住宅数据含保障房
  • 存销比计算方式：当月库存面积 / 近3个月销售平均面积
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安
  • 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、蚌埠、芜湖、常州、泰州

六、免责声明

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