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30大典型城市库存市场月报（2018年7月刊）总结

核心内容概览

2018年6月底，同策研究院发布的30大典型城市库存市场月报显示，全国商品住宅库存总量出现全线回升，其中一线城市增幅最大。尽管全国库存仍处于去库存的良性周期，但6月出现罕见的库存环比全线上涨现象，反映出市场供需关系的微妙变化。

全国库存总量走势

• 全国库存余量：截至2018年6月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量为11412万平米，较上月上涨3.68个百分点，同比下降5.41%。
• 一线城市库存：4个一线城市库存总量为2176.12万平米，环比上涨4.53%，同比上涨1.01%。
• 二线城市库存：13个二线城市库存总量为7395万平米，环比上涨3.78%，同比下降6.62%。
• 三四线城市库存：13个三四线城市库存总量为1841万平米，环比上涨2.30%，同比下降7.53%。

库存余量TOP10城市

• 存量前三位：天津（1182.22万平米）、青岛（971.97万平米）、长沙（961.38万平米）。
• 环比上涨城市：17个城市环比上涨，常熟涨幅最大，达38.73%。
• 一线城市表现：北上广深库存均环比上升，其中北京涨幅最大（5.45%）。

同比变化情况

• 同比下滑城市：18个城市库存同比下滑，降幅从0.92%到50.37%不等。
• 最大降幅：芜湖同比下滑50.37%，市场调控持续收紧，实际成交量可能高于数据。

存销比走势

• 全国存销比：6.81个月，环比上涨4个百分点，同比上涨12个百分点。
• 一线城市存销比：11.48个月，环比下降3.62%，同比上涨23.46%。
• 二线城市存销比：6.55个月，连续27个月低于8个月，且连续22个月低于一线城市。
• 三四线城市存销比：5.15个月，环比上涨7%，其中9城存销比上浮。

存销比TOP10城市

• 存销比最高：福州（33.68个月）、厦门（32.06个月）、北京（17.01个月）。
• 一线城市：北京存销比超合理区间，面临房价下行压力；上海、广州、深圳均处于合理区间。
• 二线城市：福州、成都、长沙、西安存销比环比上升幅度均超过20%。
• 三四线城市：东营环比涨幅最大（55%），湛江同比涨幅最大（88%）。

主要观点与解读

1. 市场供需失衡：2018年上半年，中西部核心城市及周边楼市“量价齐升”，导致房地产市场出现“供应型失衡”和“需求型失衡”两种状态。
2. 库存积压：尽管全国库存处于去库存良性周期，但6月出现库存全线上涨，反映出销售增速放缓与供应放量的矛盾。
3. 区域轮动特征：一线城市库存量回升，但销售乏力；二线城市受政策调控影响，库存压力有所上升；三四线城市库存去化放缓，棚改货币化收紧加剧市场调整。
4. 存销比预警信号：存销比小于8个月时，房价有上涨压力；接近15个月时，房价有下跌倾向。当前一线城市存销比偏高，存在下行风险；三四线城市存销比偏低，面临“房荒”问题。

市场趋势与展望

• 政策影响：2018年下半年住建部严查30城，可能影响房企销售预期和回款速度。
• 房企策略：部分房企为缓解资金压力，可能采取“大幅降价”回款策略。
• 未来展望：市场调整期已至，三四线城市需警惕库存压力加剧，而一二线城市则需关注政策调控与市场供需变化。

数据来源与说明

• 数据来源：数联天下
• 数据说明：
  • 商品住宅数据（除特别说明外）均含保障房。
  • 存销比计算方式：当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积。
• 城市分类：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安
  • 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、太仓、芜湖、常州、常熟

联系信息

• 执笔人：同策研究院研究员 宋雪梅
• 邮箱：songxuemei49099@tospur.com
• 电话：021-51560606* 8138
• 机构名称：同策研究院
• 研报客网站：www.mrspokc.com
• 采访与约稿：请联系同策咨询品牌与企业传播部，联系人：何怡洁，电话：021-51560606-8084

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