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30大典型城市库存市场月报总结（2018年4月刊）

一、报告核心内容与主要观点

全国库存总量

• 截至2018年3月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量为11556万平米，环比下降3.13%，同比下降8.93%。
• 一线城市库存余量为2066.1万平米，连续16个月低于2500万平米，即将跌破2000万平米大关，环比下降1.42%，同比下降8.26%。
• 二线城市库存余量为7674万平米，环比下降2.91%，同比下降7.94%。
• 三四线城市库存余量为1817万平米，环比下降5.90%，同比下降13.55%。

存销比走势

• 全国30大典型城市存销比为7.51个月，环比上升4个百分点，同比下降3个百分点。
• 一线城市存销比为14.94个月，连续15个月处于合理区间，环比上升23.22%，同比上升37.56%。
• 二线城市存销比为7.2个月，自2016年4月起连续24个月低于8个月，且连续19个月低于一线城市的存销比。
• 三四线城市存销比为5.43个月，环比下降6.33%，其中8城存销比下降，5城上升。

市场趋势

• 2016年11月后，全国商品住宅销售面积和存量面积出现“双降”，“去库存”战略取得阶段性成果。
• 3月楼市成交复苏，但并非市场真正变热，更多是春节需求释放和预售证审批加速带来的短期现象。
• 2018年三四线城市“去库存”效果显著，部分城市已进入“房荒”状态，而一线和热点二线城市仍面临去库存压力。
• 棚改货币化安置政策推动三四线城市库存去化，预计2018-2020年棚改实际完成率将突破100%。

二、库存余量TOP10城市分析

• 3月库存余量TOP10城市排名基本保持不变，天津、青岛、武汉位列前三。
• 22城环比下滑，较上月减少2个，芜湖下滑幅度最大，达23.79%。
• 一线城市中，上海、深圳、广州库存环比下降，北京小幅上升。
• 三四线城市中，九江、东营库存同比下滑幅度较大，分别为48.12%和65.42%。

三、主要城市库存变化

一线城市

• 北京：库存余量为623.99万平米，存销比29.5个月。
• 上海：库存余量为453.65万平米，存销比11.41个月。
• 深圳：库存余量为723.47万平米，存销比14.12个月。
• 广州：库存余量为264.99万平米，存销比12.35个月。

二线城市

• 青岛：库存余量为1095.57万平米，存销比下降19.13%，是本月下滑最明显的城市。
• 南京、重庆、杭州、西安存销比低于6个月，面临“房荒”。
• 福州、苏州、武汉存销比上升幅度均超过20%。

三四线城市

• 九江：库存余量下滑幅度最大，达48.12%。
• 东营：存销比同比下滑65.42%，是三四线城市中下滑最明显的城市。
• 三四线城市整体存销比为5.43个月，去库存周期继续收窄。

四、市场展望

• 2018年三四线城市“去库存”战略将继续推进，部分城市将进入深度调整期。
• 一线及热点二线城市库存压力仍存，预计二季度将集中推盘以缓解库存压力。
• 检测显示，2018年三四线城市仍有结构性机会，但需警惕市场过热带来的调控风险。
• 房企资金周转压力大，预计2018年入市项目将减少，市场存量不会大幅上升。

五、政策影响

• 楼市调控政策持续收紧，热点城市如武汉、长沙、深圳、杭州等相继发布调控政策，主要为摇号卖房、加码限售限购。
• 去库存政策继续下沉至三四线城市和县城，部分省份如甘肃、青海、辽宁强化“去库存”目标。
• 一线城市和热点二线城市仍处于“去杠杆”阶段，普通二线及三四线城市将进入“加杠杆”尾声。

六、数据来源与说明

• 数据来源：同策研究院，数联天下
• 商品住宅数据含保障房
• 存销比计算方式：当月商品住宅库存面积 / 含当月的前三个月商品住宅销售平均面积
• 一线城市：北京、上海、广州、深圳
• 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安
• 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、太仓、芜湖、常州、常熟（蚌埠、泰州因数据缺失由太仓和常熟替代）

七、免责声明

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