同策房产咨询-20170614-30大典型城市库存市场月报-6月刊-_17页_1mb

30大典型城市库存市场月报（2017年6月刊）总结

核心内容

本报告分析了2017年5月底30大典型城市房地产市场库存及存销比的走势，揭示了全国房地产市场在调控政策下的变化趋势。整体来看，全国库存持续下滑，市场结构分化明显，三四线城市去库存压力尤为突出。

主要观点

• 全国库存总量持续下滑：截至2017年5月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量为12077万平米，环比下降3.84%，同比下降36.79%。
• 调控政策影响显著：2017年以来，全国已有超过60个城市或地区发布160余次调控政策，包括限购、限贷、限售等，对市场供需产生深远影响。
• 库存结构分化严重：一线城市库存较稳定，二线城市库存持续下滑，三四线城市库存压力最大，多数城市库存去化周期已低于合理区间。

关键信息

全国库存走势

• 库存总量：截至2017年5月底，全国30大典型城市商品住宅库存余量为12077万平米。
• 环比变化：环比下降3.84%，同比下降36.79%。
• 库存TOP10城市：青岛、长沙、重庆位列前三，广州、北京、上海也进入前十。

一线城市库存走势

• 库存总量：4个一线城市库存余量为2161万平米，连续六个月跌破2500万平米。
• 环比变化：环比下降3.86%，同比下降29.85%。
• 存销比：存销比为8.45个月，连续五个月处于合理区间。
• 存销比排名：深圳存销比为19.72个月，北京为12.01个月，上海为8.71个月，广州为5.24个月。

二线城市库存走势

• 库存总量：13个二线城市库存余量为7849万平米，环比下降2.77%，同比下降37.04%。
• 存销比：存销比为5.93个月，连续14个月低于8个月的水平。
• 存销比排名：福州存销比为21.20个月，为唯一上扬城市，其余城市均呈下滑趋势，南京下滑幅度最大，为30%。

三四线城市库存走势

• 库存总量：13个三四线城市库存余量为2068万平米，环比下降7.67%，同比下降41.90%。
• 存销比：存销比为4.80个月，连续八个月低于合理区间。
• 存销比排名：湛江存销比为24.81个月，福州为21.20个月，深圳为19.72个月，舟山为12.01个月。

存销比走势

• 全国存销比：为6.01个月，低于合理区间。
• 一线城市存销比：为8.45个月，连续五个月处于合理区间。
• 二线城市存销比：为5.93个月，连续14个月低于8个月，且连续9个月低于一线城市。
• 三四线城市存销比：为4.80个月，已连续八个月低于合理区间。

市场趋势与政策影响

• 政策调控：全国房地产市场调控力度空前，尤其在一线城市和热点二线城市，政策收紧导致市场成交量下降，开发商供应保守。
• 存销比与房价关系：
  • 存销比小于8个月时，房价存在上涨压力；
  • 存销比接近或处于8个月时，房价有上涨倾向；
  • 存销比在8-15个月时，房价处于合理区间；
  • 存销比接近15个月时，房价有下跌倾向；
  • 存销比大于15个月时，房价面临下跌压力。
• 市场外溢：随着一线城市限购限贷政策的收紧，部分需求外溢至周边三四线城市，可能带来新的市场热点。
• 未来展望：
  • 三四线城市需持续去库存，部分城市可能迎来政策调整窗口期；
  • 二线城市将通过增加土地供应来稳定市场；
  • 一线城市政策趋于严格，市场将进入调整期。

数据来源与说明

• 数据来源：同策咨询研究部，数据来自数联天下。
• 数据说明：
  • 商品住宅数据含保障房；
  • 存销比按近3个月商品住宅移动平均销售面积计算；
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳；
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安；
  • 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、蚌埠、芜湖、常州、泰州。

联系方式

• 执笔人：同策咨询研究部研究经理 任丹萍
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