同策房产咨询-20170911-30大典型城市库存市场月报-9月刊-_18页_1mb

30大典型城市库存市场月报总结（2017年9月刊）

核心内容概述

2017年8月底，中国30大典型城市商品住宅库存总量及存销比呈现持续下行趋势，市场整体进入深度调整阶段。全国库存总量小幅下滑，但同比下滑幅度超过3成，反映出房地产市场供需关系的结构性变化。一线、二线、三四线城市的库存和存销比差异明显，显示出不同区域市场的不同表现。

全国库存总量分析

数据概览

• 截止2017年8月底，30大典型城市商品住宅累计库存余量为11540万平米，较上月小幅下滑2.86个百分点。
• 全国库存同比下滑幅度达33.25%，显示市场整体去化速度放缓。

分城市表现

• 一线城市：4个城市累计库存余量为2175万平米，同比下滑21.58%，连续九个月跌破2500万平米。
• 二线城市：13个城市库存余量下滑3.33个百分点至7403万平米，同比下滑35.16%，已维持12个月以上。
• 三四线城市：13个城市库存余量为1962万平米，环比下滑4.56个百分点，同比下滑36.64%。

存销比情况

• 全国30大典型城市存销比为6.85个月，连续16个月低于合理区间（8-15个月）。
• 一线城市存销比为11.70个月，连续8个月处于合理区间。
• 二线城市存销比为6.14个月，自2016年4月起连续17个月低于合理区间。
• 三四线城市存销比为6.70个月，连续11个月低于合理区间。

市场现象与趋势解读

重点现象

1. 部分房企主动降价：随着市场下行，部分房企开始放弃心理预期价格，接受政府指导价，以“降价”方式提升去化速度。
2. 二手房市场观望加剧：核心一二线城市二手房市场进入观望状态，买卖双方博弈加剧，影响新房市场表现。
3. 房企资金压力增大：市场调控政策趋严，房企资金兑付压力加大，部分企业可能出现资金断裂风险。
4. 楼市轮动周期结束：去年10月调控后，需求外溢至三四线城市，但随着调控进一步收紧，三四线城市需求增长乏力，楼市轮动上涨周期即将结束。

政策趋势预测

• 调控政策仍将继续从严执行，短期内不会出现松动。
• 2018年“两会”前，核心一二线城市调控政策难有实质性调整。
• 市场整体进入调整期，预计至2018年初将进入深度调整阶段。

存销比走势分析

全国存销比

• 8月存销比为6.85个月，环比上扬4个百分点，同比下滑8个百分点。

一线城市存销比

• 8月存销比为11.70个月，连续8个月处于合理区间。
• 环比上扬13%，同比上扬66%，显示市场逐步企稳。
• 北京、上海已连续九个月处于合理区间。

二线城市存销比

• 8月存销比为6.14个月，连续17个月低于合理区间。
• 福州存销比下滑幅度最大（41%），南京上扬幅度最大（14%）。
• 5个城市存销比低于6个月，仍处于“房荒”状态。

三四线城市存销比

• 8月存销比为6.70个月，环比上扬16个百分点，同比降幅近3成。
• 12个城市存销比出现下滑，其中莆田、舟山降幅超过5成。
• 三四线城市成为需求外溢的承接区域，但短期布局以战术为主，长期战略仍聚焦于核心一二线城市。

结论与展望

• 当前至2018年上半年，全国房地产市场仍处于调整期。
• 三四线城市在短期内可能成为房企布局重点，但不具备长期战略价值。
• 随着政策调控持续，房企需主动调整价格策略，部分企业可能面临资金断裂风险。
• 市场整体呈现“量跌价稳”特征，部分热点城市可能率先出现实质性降价。

数据来源与说明

• 数据来源：数联天下
• 数据说明：商品住宅数据含保障房，存销比按近3个月移动平均销售面积计算。
• 一线城市：北京、上海、广州、深圳
• 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安
• 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、蚌埠、芜湖、常州、泰州