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30大典型城市库存市场月报总结（2017年7月刊）

核心内容概览

全国库存总量

• 截止2017年6月底，全国30大典型城市商品住宅累计库存余量小幅上扬0.07个百分点至12094万平米。
• 同比下滑幅度达35.32%，表明全国房地产市场库存压力依然较大。
• 一线城市库存余量为2154万平米，连续七个月跌破2500万平米的关口，同比下滑28.90%。
• 二线城市库存余量小幅上扬0.72个百分点至7905万平米，同比下滑35.62%。
• 三四线城市库存余量为2035万平米，环比下滑2个百分点，同比下滑40.0%。

存销比走势

• 全国30大典型城市存销比为6.16个月，连续14个月低于合理区间（8-15个月）。
• 一线城市存销比为9.30个月，连续六个月处于合理区间，环比和同比分别上扬10%和11%。
• 二线城市存销比为6.0个月，自2016年4月起连续15个月低于8个月，且连续10个月低于一线城市的存销比。
• 三四线城市存销比为4.90个月，连续9个月低于合理区间，同比降幅近5成。

主要观点

市场特征

• 核心一二线城市调控从严：由于“五限”政策的实施，市场交易大幅下滑，导致库存量持续增加。
• 三四线城市交易量回升：由于一二线城市楼市轮动上涨，三四线城市交易量整体回升，形成“东方不亮西方亮”的局面。
• 政策影响：调控政策对市场流动性产生显著影响，M2增长创历史新低，市场资金面紧张，房企资金兑付压力增大。

未来趋势

• 需求外溢：随着核心一二线城市“全城限购限贷”，楼市需求将外溢至周边三四线城市及县级市。
• 非热点城市机遇：中西部地区库存去化周期小于15个月的三四线城市可能迎来“活”的时机，成为新一轮楼市热点。
• 房企策略：品牌房企可考虑机会性布局这些城市，实施快进快出的策略，以短期内提升公司规模。

关键信息

库存余量排名

• 全国TOP10城市：青岛（1362.81万平米）、长沙（987.95万平米）、天津（956.29万平米）。
• 一线城市TOP10城市：深圳（323.74万平米）、北京（587.22万平米）、上海（601.98万平米）、广州（641.45万平米）。

环比变化

• 18个城市存量环比下滑：西安下滑幅度最大，为23.37%。
• 一线城市环比变化：上海、北京、深圳分别下滑0.99%、1.19%、2.44%；广州上扬。

同比变化

• 29个城市存量同比下滑：西安下滑幅度最大，为58.24%。
• 二线城市同比变化：南京下滑幅度最大，为35%。
• 三四线城市同比变化：舟山、徐州、蚌埠等城市下滑幅度均在6成以上。

存销比排名

• 全国存销比TOP10城市：福州（27.75个月）、湛江（23.11个月）、厦门（15.44个月）、深圳（13.55个月）、北京（12.38个月）、广州（6.86个月）、上海（9.0个月）。
• 一线城市存销比：广州低于合理区间，北京、上海、深圳处于合理区间。
• 二线城市存销比：厦门上扬幅度最大，为14%；南京下滑幅度最大，为35%。
• 三四线城市存销比：泰州上扬幅度最大，为45%；舟山、徐州、蚌埠等城市下滑幅度均在6成以上。

数据来源与说明

• 数据来源：数联天下
• 数据说明：
  • 商品住宅数据（除有特别说明外）均含保障房。
  • 存销比计算方式：当月商品住宅库存面积 / 含当月的前三个月商品住宅销售平均面积。
• 城市分类：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳
  • 二线城市：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、长沙、福州、青岛、南昌、西安
  • 三四线城市：九江、湛江、莆田、舟山、东营、焦作、南平、三明、徐州、蚌埠、芜湖、常州、泰州

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