20180724-东兴证券-房地产行业事件点评_货币边际宽松_供需担忧减轻有望带来估值修复_6页_632kb

文档总结

核心内容

本报告分析了当前房地产行业在货币政策和财政政策调整背景下的发展趋势，指出随着去杠杆政策转向稳杠杆，房地产市场有望迎来估值修复的机会。同时，报告提出了对房地产板块的投资建议，并提示了相关风险。

主要观点

1. 宽货币+宽信用+积极财政推动稳杠杆

• 货币政策边际宽松：央行于7月23日进行了5020亿元MLF操作，利率保持不变，公开市场净投放规模创历史新高，表明货币宽松趋势已形成。
• 财政政策更加积极：国务院常务会议提出支持扩内需，强调保持宏观政策稳定，积极财政政策将发挥更大作用。
• 去杠杆转向稳杠杆：在外部不确定性增加和内需疲软的背景下，政策重心从“去杠杆”转向“稳杠杆”，以兼顾社会融资需求和金融系统流动性。

2. 供需担忧减轻，板块估值修复可期

• 需求端担忧缓解：尽管调控政策短期内不会大幅放松，但货币政策宽松有助于稳定市场预期，推动商品房销售量增价稳。
• 供给端改善预期：房企融资可得性将提升，融资成本有望下降，国内贷款和按揭贷款有望企稳回升，缓解房企资金压力。
• 估值修复逻辑：在政策逐步宽松和市场信心恢复的背景下，房地产板块有望迎来中期估值修复。

3. 估值修复将相对缓慢

• 房价高位运行：2016-2017年房价大幅上涨，叠加库存低位，调控政策仍会发挥“对冲”作用，而非刺激“牛市”。
• 政策导向转型：政府更倾向于通过宽松政策积蓄力量，推动经济结构转型，而非重回刺激地产和基建的老路。
• 中短期机会：估值缓慢修复与业绩如期释放将成为中短期板块的主要机会。

关键信息

• 政策背景：央行MLF操作、国务院扩内需政策、资管新规细则落地。
• 数据表现：
  • 6月M2同比增速为8%，较5月下降0.3个百分点。
  • 上半年社融规模增量为9.1万亿元，比去年同期少2.03万亿元。
• 投资建议：
  • 龙头房企：布局一二线城市的全国型龙头房企，如万科A、保利地产。
  • 高弹性黑马：受益于区域基本面的房企，如滨江集团、蓝光发展。
• 风险提示：
  • 政策落地不达预期；
  • 国际不确定性增加。

图表说明

• 图1：M2同比增速，反映货币供应情况。
• 图2：社会融资规模（当月值），反映融资环境变化。
• 图3：商品房销售额同比增速，体现市场销售表现。
• 图4：商品房销售面积同比增速，反映市场供需状况。
• 图5：房地产到位资金来源同比增速，反映房企资金获取能力。

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间；
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

分析师与研究助理简介

• 郑闵钢：东兴证券房地产行业首席分析师，拥有多年研究经验，曾多次获得行业奖项。
• 任鹤：清华大学土木工程专业本硕，法学双学位，具备一级注册建造师和中级房地产经济师资格，3年房地产行业经验，2018年加入东兴证券研究所。

免责声明与版权说明

• 本报告基于公开信息，不构成投资建议。
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