20201011-天风证券-房地产销售周报_9月以来地产韧性足_国庆热点城市调控持续_12页_1mb

房地产行业周报总结（2020年9月28日-10月4日）

核心内容

2020年9月28日至10月4日期间，中国房地产市场呈现出一定的波动。一手房成交环比下降35.79%，但同比上升45.25%；二手房成交环比下降64.24%，同比下降19.31%。整体来看，房地产市场在疫情常态化背景下逐步恢复，但部分城市调控政策持续，市场分化现象明显。

主要观点

一手房市场

• 整体表现：全国36大城市一手房合计成交3.42万套，环比下降35.79%，但同比上升45.25%。累计同比下降12.02%，较前一周增加0.59个百分点。
• 城市分化：
  • 一线城市成交环比大幅下降，北京、上海、广州、深圳分别下降92.31%、34.75%、69.64%、45.17%。
  • 二线城市成交环比下降40%，但部分城市如成都、南京、福州、济南等同比涨幅显著。
  • 三线城市成交环比仅下降2.08%，但同比涨幅高达89.36%，显示出较强的市场活力。

二手房市场

• 整体表现：全国11城二手房合计成交0.46万套，环比下降64.24%，同比下降19.31%。累计同比上升3.29%，较上周增加1.01个百分点。
• 城市分化：
  • 一线城市成交环比下降75.58%，但累计同比上升20.95%。
  • 二线城市成交环比下降57.25%，累计同比下降7.51%。
  • 三线城市成交环比下降53.67%，但累计同比上升8.5%。

库存情况

• 全国14大城市住宅可售套数：合计86.83万套，去化周期49.2周，环比下降2.82%。
• 城市表现：
  • 一线城市可售套数29.8万套，去化周期37.3周。
  • 二线城市可售套数23.3万套，去化周期27.2周。
  • 三线城市可售套数28.4万套，去化周期90.1周。

关键信息

• 政策调控：国庆期间，热点城市调控持续，如苏州、徐州、绍兴等地发布相关通知，规范新房建设、销售和交付管理，限制价格调整和强制升级装修。
• 销售韧性：尽管9月销售市场热度略有下降，但百强房企累计销售增速持续上升，表现出较强的韧性。前20中累计增速转正的房企数量达到17个，其中中国金茂、中国恒大、雅居乐、万科A、碧桂园、保利地产、招商蛇口等表现较好。
• 投资建议：
  • 短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余等。
  • 持续建议关注：优质地产企业如万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；物业管理如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、雅生活、绿城服务等；商业及REITs如南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展等。

风险提示

• 政策变化不及预期
• 房屋销售不及预期
• 疫情二次反弹

投资评级

重点公司跟踪

• 融创中国：9月合约销售金额约689.4亿元，同比增长9.59%。1-9月累计合约销售金额约3806.9亿元，同比增长约50%。
• 雅居乐集团：10月8日发行3亿美元优先票据，年利率6.05%，发售价为票据本金额的99.575%。
• 中国海外发展：9月单月合约物业销售金额约348.92亿元，同比增加20.5%。1-9月累计合约物业销售金额约2571.86亿元，同比增加4.3%。
• 禹洲集团：9月合约销售金额116.54亿元，同比增长41.78%。1-9月累计合约销售金额770.60亿元，同比增长57.69%。
• 蓝光发展：9月斥资10.55亿元拿下三宗地块。
• 中国恒大：9月合约销售金额1416.3亿元，完成全年目标的74%。
• 招商蛇口：9月签约销售金额298.01亿元，同比增长27.05%。1-9月累计签约销售金额1901.76亿元，同比增长17.36%。
• 世茂集团：9月合约销售额约322.1亿元，同比增长1.2%。
• 中国金茂：9月签约销售金额约160亿元，同比增长约10.0%。
• 荣盛发展：9月签约面积74.55万平方米，同比增长9.49%。1-9月累计签约面积671.42万平方米，同比增长5.95%。
• 金地集团：9月签约面积124.0万平方米，同比下降8.30%。1-9月累计签约面积823.5万平方米，同比增长15.94%。
• 招商积余：2020年9月EPS为0.6元，PE为31.3倍，目标价为26.4元。

行业新闻

• 苏州市：发布通知规范新建成品住房建设、销售和交付管理，强调装修品质和价格备案制度。
• 徐州市：实施“一区一策”精准调控，限制商品住宅备案价格一年内不得调整。
• 绍兴市：实施“双备案”制度，新建商品住房备案价格不得高于首次备案价格。
• 贝壳数据：2020年国庆黄金周（1-8日）重点城市新房市场成交微涨，但北京热度不及去年；二手房市场明显升温，但调控政策导致市场收缩和分化。

总结

整体来看，房地产市场在疫情常态化背景下逐步恢复，但调控政策持续影响市场表现。一手房市场在部分城市表现出强劲增长，尤其是三线城市，而二手房市场则因政策调控出现较大波动。房企销售韧性足，累计销售增速持续上升，显示出市场对房地产行业的持续需求。投资建议关注优质房企及产业链相关企业，同时需警惕政策变化和疫情反弹带来的风险。