20201213-天风证券-房地产销售周报_多家房企提前完成全年目标_宏观调控不放松_16页_1mb

房地产行业周报总结（2020年12月13日）

核心内容概览

本周房地产行业整体呈现销售回升、库存去化加快、宏观调控持续加强的态势。多家房企提前完成全年销售目标，行业趋势逐步由融资驱动向经营驱动转变。同时，政策层面强调“房住不炒”和“因城施策”，进一步强化市场规范与住房保障体系建设。

主要观点

• 一手房销售：本周36大城市一手房成交4.34万套，环比下降5.97%，但同比上升5.96%。整体市场呈现稳中有升的态势，但一线城市成交大幅下滑，三线城市则略有上升。
• 二手房销售：本周11城二手房成交1.19万套，环比下降12.53%，同比上升1.56%。一线城市成交环比降幅最大，但三线城市同比涨幅显著。
• 库存去化：全国14大城市住宅可售套数为59.3万套，去化周期28.8周，环比下降10.23%。一线城市去化周期大幅下降，三线城市去化周期基本稳定。
• 宏观调控不放松：住房城乡建设部强调房地产长效机制，防止市场过热，继续推进“房住不炒”和“因城施策”，同时调整跨境融资政策，防范房企杠杆风险。
• 房企动态：多家房企提前完成全年销售目标，如恒大、金茂、滨江等。部分企业通过回购股份、融资担保等方式优化财务结构，也有企业通过收购、合作等方式拓展业务。

关键信息

一手房销售数据

• 合计：成交4.34万套，环比-5.97%，同比+5.96%，累计同比-8.75%。
• 一线城市：成交8,653套，环比-18.0%，同比+26.2%，累计同比+7.74%。
• 二线城市：成交20,605套，环比-8.8%，同比-14.4%，累计同比-12.69%。
• 三线城市：成交14,150套，环比+8.7%，同比+41.1%，累计同比-10.81%。
• 重点城市：
  • 北京：环比-40.7%，同比-52.6%，累计同比+12.65%。
  • 上海：环比-16.0%，同比+2.7%，累计同比-3.68%。
  • 广州：环比-16.8%，同比+213.8%，累计同比+21.25%。
  • 深圳：环比-3.6%，同比+31.3%，累计同比+9.23%。
  • 成都：环比+25.3%，同比+87.1%，累计同比+8.2%。
  • 杭州：环比+194.8%，同比+5.3%，累计同比+0.9%。
  • 南京：环比+28.9%，同比+28.6%，累计同比+19.4%。
  • 东莞：环比-11.4%，同比+97.6%，累计同比+31.1%。
  • 苏州：环比+3.4%，同比-3.2%，累计同比+4.8%。

二手房销售数据

• 合计：成交11,918套，环比-12.5%，同比+1.6%，累计同比+4.5%。
• 一线城市：成交4,624套，环比-16.4%，同比-8.7%，累计同比+20.2%。
• 二线城市：成交6,301套，环比-10.6%，同比+3.3%，累计同比-5.3%。
• 三线城市：成交993套，环比-5.1%，同比+73.0%，累计同比-4.7%。
• 重点城市：
  • 北京：环比-19.8%，同比+4.1%，累计同比+17.4%。
  • 深圳：环比-8.0%，同比-28.1%，累计同比+24.9%。
  • 成都：环比-40.4%，同比-80.0%，累计同比-57.6%。
  • 杭州：环比-15.0%，同比+60.8%，累计同比+15.6%。
  • 南京：环比-5.8%，同比+14.4%，累计同比+30.4%。
  • 苏州：环比-10.7%，同比-12.3%，累计同比-41.9%。
  • 扬州：环比+5.3%，同比+27.1%，累计同比-1.4%。

库存数据

• 合计：可售套数59.3万套，去化周期28.8周，环比-10.23%。
• 一线城市：可售22.8万套，去化周期25.1周，环比-23.45%。
• 二线城市：可售34.5万套，去化周期40.9周，环比+0.65%。
• 三线城市：可售4.2万套，去化周期6.6周，环比0.0%。

投资建议

• 短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股。
• 持续关注：优质地产企业（如万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设）；物业管理公司（如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务）；商业及REITs企业（如南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展）。

风险提示

• 政策变化不及预期
• 房屋销售不及预期
• 疫情二次反弹

行业趋势

• 行业正从融资驱动规模增长转向经营驱动质量增长。
• “因城施策”常态化，政策博弈的贝塔机会减少。
• 优质房企在融资收紧背景下更可能受益，特别是资产负债表雄厚、现金充足、杠杆水平低、土储区位好的企业。

行业新闻

• 宏观调控：住房城乡建设部重申“房住不炒”与“因城施策”，加强保障性租赁住房建设。
• 预售资金监管：超20个城市出台加强商品房预售款监管政策，防范预售纠纷和烂尾风险。
• 房企拿地热情回升：房企在年末积极拿地，热点地区优质土地溢价率上升，部分企业通过联合体方式缓解资金压力。

公司公告亮点

• 保利地产：11月签约金额402.93亿元，YOY+23.97%；1-11月累计签约金额4630.42亿元，YOY+10.32%。
• 宋都股份：完成5.71%股份回购，均价3.78元/股。
• 融创中国：完成3.318亿美元票据购回，仍有约2.429亿美元未偿还。
• 大悦城：以39.55亿元竞得厦门黄金地段地块，预计提升集团收入与利润。
• 招商蛇口：11月签约面积YOY+34.87%，签约金额YOY+63.05%。
• 迪马股份：竞得重庆三宗地块，总金额7.06亿元。
• 港龙中国地产：11月合同销售金额YOY+114%，1-11月YOY+25%。
• 蓝光发展：发行3亿美元无抵押固定利率债券，利率10.40%，2023年到期。
• 奥园健康：拟以8700万元收购北京博安物业100%股权，扩大华北市场份额。
• 华润置地：11月在深圳、贵阳等地收购5幅地块，总楼面面积约190万平米，应付权益土地出让金约150.2亿元。

总结

本周房地产市场在政策调控背景下呈现分化趋势，一手房销售稳中有升，二手房市场则受到调控影响出现下滑。房企销售目标完成情况良好，部分企业提前完成全年任务。宏观调控持续收紧，防范房企杠杆风险，政策导向明确。行业趋势正从融资驱动转向经营驱动，优质房企及物业管理、商业REITs类企业值得关注。