20211205-天风证券-房地产销售周报_11月八成房企单月业绩同比降低_信贷融资有所转暖_14页_1mb

房地产行业总结（2021年11月）

核心内容概览

2021年11月，中国房地产市场整体表现低迷，销售和融资均出现下滑趋势，但信贷融资有所回暖，部分城市政策调整对市场产生积极影响。

主要观点

1. 房地产销售情况

• 一手房成交：36大城市一手房合计成交2.5万套，环比下降15.57%，同比下降43.88%，累计同比上升1.37%。一线城市成交下降显著，三线城市降幅最大。
• 二手房成交：11个城市二手房成交合计0.74万套，环比下降2.84%，同比下降45.28%，累计同比下降7.35%。三线城市环比微升，但整体仍呈下降趋势。
• 库存与去化周期：全国14大城市住宅可售套数70.42万套，去化周期40.9周，环比下降11.14%。一线城市去化周期显著缩短，三线城市去化周期仍较长。

2. 企业业绩表现

• 百强房企：11月TOP100房企销售操盘金额为7507.8亿元，环比下降3.4%，同比下降37.6%。八成房企单月业绩同比降低，超半数降幅超过30%。
• TOP30房企：近9成企业单月业绩不及上半年月均水平，整体表现不及预期。

3. 信贷融资情况

• 债券融资：1-11月房企境内外债券融资累计约8466亿元，同比下降19%。11月融资规模为473亿元，环比增长55.6%，但同比下降43.4%。
• 融资环境：房企融资环境有所改善，但整体仍处于紧缩状态。

4. 政策调整与市场影响

• 因城施策：多地推进房地产调控，如杭州推出共有产权保障住房政策，允许非户籍家庭购房并享有同等公共服务权益，以促进刚需购房。
• 房地产税试点：房地产税改革试点可能对市场预期产生冲击，但长期来看，房价走势将由基本面决定。
• 集中供地政策：第三轮集中供地政策有所松动，房企拿地积极性提高，但总体拿地金额同比下降明显。

关键信息

1. 销售数据

• 36城一手房：成交套数2.5万套，环比-15.57%，同比-43.88%，累计同比+1.37%。
• 一线城市：北京、上海、深圳分别环比-48.55%、+23.56%、-7.54%。
• 11城二手房：成交套数0.74万套，环比-2.84%，同比-45.28%，累计同比-7.35%。

2. 库存与去化

• 全国14城住宅可售套数：70.42万套，去化周期40.9周。
• 去化周期变化：一线城市去化周期17.8周，环比-42.34%；二线城市去化周期38.8周，环比+0.74%；三线城市去化周期151.2周，环比+0.28%。

3. 重点公司动态

• 正荣地产：回购部分票据，董事会可酌情决定是否注销。
• 金地集团：子公司广州金泰向银行申请贷款，用于项目开发。
• 融信中国：提前偿还优先票据及利息，金额达1.4亿美元。
• 金融街物业：出售子公司股权，合并其财务资料。
• 保利发展：拟发行租赁住房资产支持证券化产品，规模不超过100亿元。
• 中南建设：控股股东股份质押，用于补充流动资金。
• 新城控股：11月销售金额200.56亿元，同比下降30.99%。
• 金地商置：11月合约销售总额64.86亿元，销售均价25,680元/平方米。
• 越秀地产：11月销售金额133.49亿元，同比增长21%。
• 碧桂园：11月销售金额413.5亿元，同比增长约10%。
• 万科A：11月销售金额431.5亿元，累计销售金额5642.2亿元。
• 绿城中国：11月销售金额251亿元，累计销售金额2424亿元，同比增长46%。
• 佳兆业集团：11月销售金额10.06亿元，累计销售金额967.5亿元，同比增长7.2%。

4. 行业新闻

• 第三轮土拍：多地地块底价成交，国企、央企及联合体成为主力，民营房企参与度较低。
• 厦门政策：支持企业利用自有用地建设宿舍型保障房，以缓解住房需求。
• 融资数据：1-11月房企发债融资8466亿元，11月融资规模为473亿元，环比增长55.6%，但同比下降43.4%。
• 拿地情况：11月房企拿地总额同比下降超九成，但部分热点城市成交量有所回升。

投资建议

推荐公司

1. 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口。
2. 优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团。
3. 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业。
4. 低估价值：城投控股、南山控股。

行业评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）

风险提示

• 政策变化不及预期
• 房屋销售不及预期
• 疫情二次反弹

数据来源

• Wind
• 天风证券研究所
• 克而瑞研究中心
• 贝壳研究院
• 中国网地产
• 澎湃新闻