20210404-天风证券-房地产销售周报_一季度二手房成交规模创新高_三部门严控经营贷流入楼市_15页_1mb

房地产行业周报总结（2021.04.04）

核心内容概述

本报告总结了2021年3月29日至4月4日期间，中国房地产市场的主要表现及政策动态。整体来看，一手房成交规模环比上升，同比大幅增长，而二手房成交环比下降，但同比依然增长。同时，市场调控政策持续收紧，特别是针对经营贷违规流入房地产领域，以及“因城施策”政策的实施，进一步规范市场秩序。此外，部分房企发布了2020年度业绩报告，显示其财务状况及业务进展。

主要观点与关键信息

一手房市场表现

• 成交规模：本周36大城市一手房合计成交4.81万套，环比上升8.37%，同比上升83.89%，累计同比上升101.64%。
• 城市分化：
  • 一线城市环比增速4.44%，同比增速85.29%，累计同比增速152.93%。
  • 二线城市环比增速11.21%，同比增速105.73%，累计同比增速84.47%。
  • 三线城市环比增速5.65%，同比增速48.3%，累计同比增速100.98%。
  • 四线城市成交套数环比上升21.7%，但同比大幅下降39.1%。

二手房市场表现

• 成交规模：本周11个城市二手房合计成交1.41万套，环比下降7.61%，同比上升34.47%，累计同比上升93.81%。
• 城市分化：
  • 一线城市环比增速5.62%，同比增速52.2%，累计同比增速91.99%。
  • 二线城市环比下降16.51%，同比上升24.42%，累计同比上升89.08%。
  • 三线城市环比下降20.44%，同比上升1.56%，累计同比上升160.63%。

库存与去化周期

• 全国14大城市住宅可售套数：合计46.16万套，去化周期22周，环比下降27.13%。
• 城市分化：
  • 一线城市可售套数环比下降59.92%，去化周期11.9周。
  • 二线城市可售套数环比微升0.15%，去化周期41.5周。

政策动态

三部门严控经营贷流入楼市

• 银保监会、住建部、人民银行联合发布通知，提出“7加强、1继续、1强化”措施，防止经营贷违规流入房地产领域。
• 政策目标是精准防范房企杠杆及投机风险，推动行业规范发展。

“因城施策”常态化

• 三亚市发布房地产市场专项整治方案，重点整治违规销售、协助骗购等行为。
• 供应端将持续规范市场秩序，需求端控制炒房，维持刚需购房优惠。

行业风险与展望

• 行业风险：政策变化不及预期、房屋销售不及预期、疫情二次反弹。
• 行业趋势：
  • “因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降。
  • 三道红线政策持续影响房企经营行为，未来三年将深刻改变行业格局。
  • 优质房企（如万科A、保利地产、金地集团等）将受益于政策调控。

投资建议

• 推荐公司：
  • 优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口。
  • 优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团。
  • 优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务。
  • 低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝。
• 持续关注：
  • 优质成长：华润置地。
  • 优质物管：融创服务。

重点公司动态

绿城服务

• 2020年收入101.06亿元，YOY +17.8%。
• 物业服务收入占比63.6%，YOY +17.9%。
• 现金及现金等价物44.37亿元，YOY +68.0%。
• 在管面积250.5百万平方米，储备面积284.3百万平方米。

万科A

• 2020年营业收入4191.1亿元，YOY +13.9%。
• 归属于上市公司股东的净利润415.2亿元，YOY +6.8%。
• 2021年3月实现合同销售金额628.4亿元，销售面积429.5万平方米。

中国金茂

• 2021年3月签约销售金额225亿元，签约面积115.59万平方米。
• 前3月累计签约销售金额628亿元，累计签约面积372.94万平方米。
• 发行50亿元中期票据，用于支持公司发展。

融信中国

• 2020年收入483.02亿元，YOY -6.14%。
• 合约销售额1552亿元，YOY +9.81%。
• 新增土地储备872万平方米，权益代价284.4亿元。

首开股份

• 拟发行100亿元供应链资产证券化产品，以缓解现金流压力，改善债务结构。

金科股份

• 2020年营业收入877亿元，YOY +29.41%。
• 归属于上市公司股东的净利润70.30亿元，YOY +23.86%。
• 净利率达11.06%，较去年同期提升近2个百分点。

华侨城A

• 2021年3月实现签约销售金额225亿元，签约面积115.59万平方米。
• 前3月累计签约销售金额628亿元，累计签约面积372.94万平方米。
• 发行不超过17.6亿元的公司债券，票面利率3.55%及3.95%。

行业走势

• 行业整体保持活跃，一手房成交创新高，但二手房市场有所降温。
• 三线城市库存去化周期较长，一线城市市场热度持续。
• 政策持续收紧，推动市场向规范化发展。

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