20210228-开源证券-房地产行业周报_一二手成交靓眼_土拍新政下龙头房企受益明显_12页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业的市场表现、政策变化、资金流动及投资建议，指出行业在政策调控和市场回暖的背景下，整体呈现积极态势，建议维持“看好”评级。

主要观点

• 政策基调稳定：房地产行业仍作为财政和投资的重要托底工具，政策将继续在“房住不炒+因城施策”框架下调整，但整体方向和力度将相机而变。
• 土地供应改革：住建部要求22个热点城市实施“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，这将改变土拍模式，有助于降低拿地溢价率，改善房企利润率。
• 区域政策多元化：多地出台人才补贴、租赁支持、户籍放宽等政策，旨在促进市场平稳发展，同时提升居民和企业的获得感。
• 房价涨幅回升：2021年1月，70个大中城市新房和二手房价格环比均有所上涨，一线和二线城市涨幅较大，市场表现较为坚挺。
• 成交数据亮眼：全国32城新房成交面积同比和环比均大幅增长，9城二手房成交同样表现强劲，显示出市场活跃度的提升。
• 融资环境变化：房企单周发债规模下降，但利率有所回升，融资环境整体趋紧。同时，LPR利率连续10个月未调整，房贷利率出现底部回升。
• 投资建议：维持房地产行业“看好”评级，认为行业具备增长潜力，尤其利好一二线龙头房企。

关键信息

土地市场

• 土拍模式改革：22个热点城市实施“两集中”政策，减少中小房企参与机会，降低土拍热度。
• 溢价率高位运行：全国100城全类型土地成交溢价率为15.2%，其中二线城市溢价率最高，达20.8%。
• 流拍率低位徘徊：全国100城土地流拍率为1.6%，三线城市流拍率最高，达2.4%。

成交情况

• 新房市场：2021年第9周，全国32城新房成交面积470万平米，同比和环比均大幅增长。年初至今累计成交面积达4218万平米，同比增加116%。
• 二手房市场：9城二手房成交面积115万平米，同比增速138%，较前值提升明显。年初至今累计成交面积933万平米，同比增速69%。

资金流动

• 发债规模下降：信用债发行88.2亿元，同比减少36%，环比增加558%。海外债发行0.6亿美元，同比减少97%，环比减少71%。
• 利率有所回升：信用债平均加权利率4.83%，环比下降72BPs；海外债平均加权利率2.95%，环比下降65BPs。
• 房贷利率上涨：2月首套房贷利率上升4BP，二套房贷利率上升3BP，表明房贷利率进入底部回升阶段。

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产行业在宽信用环境下，销售和利润有望修复。
• 房企竞争力：随着土地供应模式的改变，房企运营能力和规模将成为关键竞争要素。

风险提示

1. 销售波动风险：行业销售规模波动可能影响房企回款能力。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能对房地产销售造成压力。
3. 融资环境收紧风险：银行贷款额度紧张、债券利率上升可能加剧企业流动性压力。

图表目录

• 图1：2021年1月70城中有53城新房价格环比上涨
• 图2：2021年1月70城中有49城二手价格环比上涨
• 图3：2021年1月70城中新房住宅价格环比上涨0.3%
• 图4：2021年1月70城中二手房住宅价格环比上涨0.4%
• 图5：全国32城新房成交面积单周同比增长回升
• 图6：全国32城新房成交面积单周环比提升
• 图7：全国32城新房成交中一线城市表现最佳
• 图8：全国9城二手房单周成交面积同比增速提升明显
• 图9：全国9城二手房成交同比累计增速69%
• 图10：100城全类型土地成交溢价率保持高位
• 图11：100城全类型土地流拍率低至1.6%
• 图12：2021年第9周房地产信用债发行规模同比减少
• 图13：2021年第9周房地产海外债发行规模同比减少
• 图14：信用债、海外债累计发债规模同比减少
• 图15：2021年2月LPR利率暂未调整
• 图16：2021年2月首套房贷利率上升4BP

表格目录

• 表1：多城市拟实施土地供应两集中，房地产贷款利率边际放宽
• 表2：100城中二线城市全类型土地成交溢价率最高
• 表3：100城中三线城市宅地成交流拍率最高