20220109-华安证券-房地产_一二手房成交遇冷_多地再提保障性租赁住房_19页_1mb

房地产市场总结（2022年1月）

核心内容概述

2022年初，中国房地产市场整体表现低迷，一二手房成交面积及套数均出现大幅下滑，库存压力持续，土地市场成交面积和总价同比大幅下降，但溢价率略有回升。多地政府进一步推进保障性租赁住房建设，以稳定市场并满足刚需住房需求。政策层面，房地产调控持续加码，包括“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”等，对行业形成双向约束。同时，部分房企销售和资金压力显现，行业面临调整与转型。

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主要观点

• 市场整体低迷：房地产板块在31个行业中表现最佳，但一二手房成交数据仍大幅下滑。
• 保障性租赁住房政策加码：多地提出2022年保障性租赁住房建设目标，如北京15万套、福州15万套、山东8.9万套等。
• 政策约束加强：房地产调控政策持续收紧，影响销售和资金面，行业进入调整期。
• 投资建议：建议关注稳健型房企（如保利发展、万科A、金地集团）和成长受益型房企（如金科股份、中南建设、新城控股），以及优质的物业管理公司（如华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业）。

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市场表现

一二手房成交情况

• 新房成交：32城新房成交面积247万方，同比-38.0%，环比-41.5%。
  • 一线城市：83万方，同比+5.5%，环比-21.3%。
  • 二线城市：112万方，同比-40.5%，环比-51.6%。
  • 三线城市：52万方，同比-60.4%，环比-39.2%。
• 二手房成交：17城二手房成交面积77万方，同比-51.2%，环比-23.0%。
  • 一线城市：22万方，同比-32.9%，环比-47.7%。
  • 二线城市：36万方，同比-56.7%，环比-7.1%。
  • 三线城市：19万方，同比-54.5%，环比-0.4%。

新房库存

• 库存面积：16城新房库存9290万方，环比-3.03%，去化周期11.1月。
  • 一线城市：2914万方，环比-5.35%，去化周期8.3月。
  • 二线城市：3198万方，环比-4.37%，去化周期9.2月。
  • 三线城市：3177万方，环比+0.67%，去化周期23.1月。
• 库存套数：855454套，环比-3.06%，去化周期11.2月。

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土地市场

• 百城土地成交面积：1531万方，成交总价257亿元，溢价率4.40%。
  • 一线城市：371万方，同比-23%，溢价率+5.67%。
  • 二线城市：723万方，同比-75%，溢价率+3.29%。
  • 三线城市：437万方，同比-92%，溢价率+5.18%。

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政策动态与行业新闻

保障性租赁住房建设

• 北京：2022年筹建15万套保障性租赁住房，竣工8万套。
• 上海临港：发布宿舍型保障性租赁住房建设管理实施意见，租金不超过同地段同品质市场租金的九折。
• 福州：计划在“十四五”期间筹建15万套保障性租赁住房，2022年完成3万套。
• 山东：2022年保障性租赁住房新开工计划达8.9万套。

其他政策与市场动态

• 中国人民银行：继续实施房地产金融审慎管理。
• 国务院：提高土地要素配置效率，深化户籍制度改革。
• 银保监会：房地产贷款集中度管理，限制金融租赁公司资本金使用。
• 上交所：规范上市公司回购行为。
• 证监会：修改独立董事规则。
• 国家林草局：设立国家植物园。
• 国资委：追责央企违规融资担保行为。
• 外汇局：试点跨境贸易投资高水平开放。
• 上海票据交易所：承兑票据同比增加9.7%。
• 工信部：推动智能光伏产业生态体系建设。
• 香港：副房租务管制条例将于22日起生效，租金增幅上限为10%。
• 多地推进城市更新、老旧小区改造，避免大拆大建。

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公司要闻

• 万科A：2021年12月销售金额同比增长49.6%，拟下调债券票面利率。
• 碧桂园：12月销售金额同比下降45.4%。
• 恒大：海花岛违法建筑将被拆除。
• 金地集团：12月销售金额同比下降35.6%。
• 中南建设：12月销售金额同比增长15.1%。
• 金科股份：新增担保额度不超45.5亿元，回购股份。
• 新城控股：12月销售金额同比下降32.99%。
• 荣盛发展：12月销售金额同比增长41.53%。
• 宝龙地产：全年销售金额同比增长24.1%。
• 中国奥园：全年销售金额同比下降9%。
• 阳光100中国：全年销售金额同比减少69.4%。
• 华润万象生活：拟收购禹洲物业。
• 碧桂园服务：回购股份。
• 融创服务：终止收购第一服务控股股权。
• 世茂服务：延迟寄发收购通函。
• 龙湖智创生活：递交招股书。
• 金地商置：全年销售金额同比增长4.37%。

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风险提示

• 房地产调控政策趋严。
• 销售修复不及预期。
• 资金面大幅收紧。

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投资建议

• 稳健发展型：关注保利发展、万科A、金地集团。
• 成长受益型：关注金科股份、中南建设、新城控股。
• 优质物管标的：关注华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业。

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行业评级说明

• 增持：未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上。
• 中性：未来6个月投资收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间。
• 减持：未来6个月投资收益率落后市场基准指数5%以上。

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公司评级说明

• 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数变动幅度在-5%至5%之间。
• 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上。
• 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件。

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重要声明

• 本报告数据来源于公开市场信息，不保证其准确性或完整性。
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• 报告仅供参考，不构成投资建议，不承诺收益，不承担损失责任。