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2018年10月上海商办市场月报总结

核心内容概述

2018年第三季度上海商办市场呈现冰火两重天的局面，商业市场成交量小幅回暖，成交均价接近4万元/平米；而办公市场则面临供应量持续增加、成交量大幅下滑的局面。整体市场虽有小幅上涨，但价格仍处于上升通道，市场供需矛盾依然突出。

商办市场回顾

三季度市场供求价回顾

• 商业市场：

  • 9月供应面积为13.185万平米，环比下降34%，同比上升7303%。
  • 9月成交面积为12.8万平米，环比上升33%，同比上升28%。
  • 9月成交均价为39001元/平米，环比上升28%，同比上升20%。
  • 三季度供应面积达48.33万平米，同比下跌17%。
  • 三季度成交面积达45.70万平米，同比上升52%。
  • 三季度成交均价为35992元/平米，同比上升13%。

• 办公市场：

  • 9月供应面积为28.53万平米，环比上升25%，同比上升825%。
  • 9月成交面积为9.72万平米，环比下降46%，同比下降50%。
  • 9月成交均价为32241元/平米，环比下降10%，同比上升21%。
  • 三季度供应面积达67.51万平米，同比上升41%。
  • 三季度成交面积达38.55万平米，同比上升19%。
  • 三季度成交均价为35435元/平米，同比上升15%。

三季度市场环线结构回顾

• 成交外扩趋势放缓，外环线内市场明显升温，中环内因长期无供应而大幅放量，成交情况优异。
• 外郊环成为成交主力，但郊环外市场依然低迷。
• 上海中骏广场在9月和三季度均成为商办市场成交面积和金额的双料冠军，位于华漕板块，地理位置优越，配套完善。

商业市场成交区域结构

• 普陀区首次超过闵行区，成为成交面积前三甲之一。
• 金虹桥板块、浦江板块、曹路板块成为热门区域。
• 远郊区域运营难度较大，市场前景堪忧。

办公市场成交区域结构

• 闵行区强势领先，需求量占据市场近四成。
• 浦东新区成为高端办公需求的主要区域。
• 租金在3-4元/平米·天的办公项目是企业落户闵行的主要原因。

商业市场分析

量价走势

• 金九期间，商业市场成交均价接近4万元/平米，成交量小幅回暖。
• 类住宅被禁后，商业市场成交量一直低迷，近期部分旧盘“回春”可能是成交回暖的原因之一。

成交环线结构

• 内中环表现优秀，但内外环线温差依然显著。
• 轨道交通拉近了商圈距离，存量市场与增量市场博弈加剧。
• 主题式、体验式商业成为主流趋势，城市中心更新分流了一部分流量。

项目排名

• TOP1项目为融创香溢天地，位于光新板块，是46万方大型综合体，涵盖住宅、写字楼、服务式公寓等多业态。
• TOP3项目包括：
  • 中山文化苑二期南区（松江新城东区板块）
  • 东岭豪苑（金山新城板块）
  • 唐家苑-政策房（嘉定主城区板块）

办公市场分析

量价走势

• 9月办公市场供应量再创新高，成交惨淡腰斩。
• 全年预计供应面积将超过300万平米，土地供应严重失衡。
• 租金成为主要盈利模式，销售并非唯一获利方式。

成交环线结构

• 外郊环成为成交主力，中外环表现亮眼。
• 中心区域以租赁为主，交易集中在外郊环，郊环外基本无办公需求。

项目排名

• TOP1项目为上海中骏广场，位于华漕板块，为虹桥商务区核心区，建筑总体量约40万方，配套完善。
• TOP3项目包括：
  • 创智国际广场（新江湾城板块）
  • 泰宝公爵府（新江湾城板块）
  • 文通国际广场（东外滩板块）

商办库存分析

商业库存情况

• 库存余量为984.48万平米，存销比降至87.1个月。
• 降幅有限，预计销售低迷状况短期内不会改变。
• 2016-2017年城市商业综合体平均出租率和日租金同比有所增长。

办公库存情况

• 办公市场可售余量连续四个月上升，存销比升至70.6个月。
• 销售不景气原因包括：
  • 部分类住宅被解禁后，销售仍不理想。
  • 共享办公兴起，租赁需求上升，购置需求下降。
  • 供应结构错配，大宗交易频繁，中小户型入市量低。

关键信息总结

商业市场

• 成交均价接近4万元/平米，成交量小幅回暖。
• 内中环表现优秀，外郊环成交占比大。
• 项目类型多样化，主题式、体验式商业成为主流。
• 2016-2017年出租率和租金增长显著。

办公市场

• 供应量持续增加，成交量大幅下滑。
• 需求主要集中在闵行区，浦东区为高端办公需求区域。
• 租金成为主要盈利模式，销售并非唯一目标。
• 项目类型以独栋办公和标准办公为主，配套完善。

数据来源

• 同策研究院、wind、国家统计局、dataln

同策研究院

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结论

2018年第三季度上海商办市场呈现出商业市场温和回暖与办公市场持续低迷的分化格局。商业市场在内中环及外郊环表现突出，而办公市场则因供应过剩、租金模式转变等因素导致成交低迷。市场整体仍面临库存压力，未来需关注供应结构优化及市场细分趋势。