同策房产咨询-20190103-上海-商办市场月报-2019年1月刊--研究院_22页_1mb

2018年12月上海商办市场月报总结

核心内容概览

2018年12月，上海商办市场在年末迎来了一定的成交回暖，但整体市场仍面临库存高企、供需失衡等问题。本报告从市场回顾、商业市场分析、办公市场分析及库存分析四个方面对当月市场进行了详尽梳理。

主要观点

1. 市场供求价回顾

• 供应量：商办市场供应量整体下滑，但总量仍处于高位。商业供应量环比下降44%，同比上升284%；办公供应量环比下降1%，同比上升306%。
• 成交量：12月办公市场成交量环比大涨84%，商业市场成交量小幅提振，但成交均价同比跌幅达35%。
• 成交均价：办公市场均价环比上升11%，同比略降5%；商业市场均价环比下降1%，同比下降35%。

2. 市场环线结构回顾

• 成交区域：内环内为成交主力区域，占比增幅最大；外郊环占比降幅最大。
• 供应影响：内环内商办物业80%为开发商自持，无供应时成交向外扩散，有供应时去化较快。

3. 商业市场分析

• 量价走势：商业市场成交均价波动较大，价格处于低谷时成交量有所提振。低价盘更受市场欢迎，成交区域向郊环外外扩。
• 成交环线结构：外郊环和郊环外为主力成交区域，内环内成交最少。中外环占比增幅最大，郊环外占比降幅最大。
• 成交区域结构：普陀区成交面积最大，松江区均价最高，普陀区均价最低。
• 项目排名：TOP1项目为长征板块的兴力达国际广场，均价8688元/平米，面积35221平米。该项目由百联集团控股，地下一层出售，价格较低。

4. 办公市场分析

• 量价走势：办公市场供应量持续高位，但成交量较低，存销比达59.62个月。12月销量大幅上升，但与2016年12月相比仍有差距。
• 成交环线结构：内环内为主要成交区域，其次是外郊环，郊环外、中外环、内中环成交较少。内环内占比增幅最大，外郊环占比降幅最大。
• 成交区域结构：浦东新区成交面积最大，黄浦区成交均价最高。内环内无供应时，交易集中在闵行区、青浦区等板块。
• 项目排名：TOP1项目为陆家嘴滨江板块的陆家嘴金融广场，成交面积8.81万平米，成交均价44526元/平米，网签量67套。该项目总建筑面积逾47万平方米，位于世纪大道，具备良好的租售条件。

关键信息

商业市场关键数据

• 供应面积：15.75万平米，环比下降44%，同比上升284%。
• 成交面积：13.41万平米，环比上升5%，同比上升33%。
• 成交均价：21637元/平米，环比下降1%，同比下降35%。

办公市场关键数据

• 供应面积：38.27万平米，环比下降1%，同比上升306%。
• 成交面积：22.77万平米，环比上升84%，同比上升122%。
• 成交均价：38804元/平米，环比上升11%，同比下降5%。

商办库存分析

商业库存情况

• 库存余量：增至1022.15万平米，去化周期降至93.44个月。
• 库存走势：自2017年开始，库存面积呈现高-低-高的趋势，而3个月移动去化周期则呈现低-高-低的趋势，两者呈现反相关。
• 库存上升原因：2017年商业市场供应极少，库存缓慢下降；2018年供应大幅增加，但市场疲软，导致库存持续上升。

办公库存情况

• 库存余量：继续上行，存销比降至59.62个月。
• 库存上升原因：与商业市场类似，供应量增加但市场增长乏力，导致库存积压。
• 市场疲软因素：
  1. 类住宅解禁后，销售状况未明显改善。
  2. 共享办公兴起，租赁需求增加，购置需求下降。
  3. 供应结构错配，大宗交易频繁，中小户型入市量低，小微企业和创新企业需求被平抑。

市场趋势与建议

• 商业市场：2016年和2017年城市商业综合体平均出租率和日租金均有所增长，但2018年市场疲软。
• 建议：同策研究院建议房企应放弃销售回笼资金的短期行为，应着眼于长期运营，优化商业业态，注重体验式发展，以提高出租率和租金收入。

同策研究院简介

• 微信公众号：同策研究院、同策资管、老张宏论。
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  • 同策研究院聚焦地产市场分析；
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总结

2018年12月，上海商办市场虽有小幅回暖，但整体仍面临库存高企、供需失衡等问题。商业市场成交量小幅提振，但均价持续下跌；办公市场成交量上升，但均价仍处低位。市场环线结构显示，内环内为成交主力，而外郊环成交占比下降。同策研究院建议房企应优化商业业态，注重长期运营。