同策房产咨询-20181204-上海-商办市场月报-12月刊--研究院_22页_1mb
报告摘要
2018年12月上海商办市场月报总结
核心内容概览
2018年12月上海商办市场整体呈现“量升价跌”的态势，商业和办公市场均出现供应量大幅上升，但成交均价下滑的情况。市场成交区域结构发生显著变化，低价盘成为市场热点，外郊环及郊环外区域表现突出。库存方面，商业和办公市场均面临去化压力，库存面积和去化周期均有所上升。
主要观点与关键信息
一、商办市场回顾
市场供求价回顾
- 供应量：11月商办市场供应量创年内次新高，商业供应27.9万平米，办公供应35.64万平米，分别环比上涨147%和98%。
- 成交量：商业成交12.83万平米，环比上涨94%；办公成交12.52万平米，环比上涨47%。
- 成交均价：商业成交均价27986元/平米，环比下降22%；办公成交均价35511元/平米，环比下降32%。由于上月内环内热销，本月均价大幅下滑。
市场环线结构回顾
- 内环内：成交占比从45%骤降至1%，因上月供应被迅速消化，市场几乎无存量。
- 外郊环：成为成交主力区域，占比大幅提升。
- 郊环外：成交面积占比同样显著上升，成为市场新增长点。
项目排名
- 成交面积TOP3：
- 湖山香颂湾（金山新城板块）：成交2.9万平米，均价11753元/平米，套均面积120平米。
- 虹桥世界中心（徐泾板块）：成交2.7万平米，均价39744元/平米，成交货值10.8亿元。
- 万科翡翠滨江（洋泾板块）：成交均价93391元/平米，为11月单价最高项目。
- 成交金额TOP1：虹桥世界中心，成交货值10.8亿元。
二、商业市场分析
量价走势
- 成交均价：震荡下跌，低价盘主导市场，TOP10成交项目中仅2个单价在3万元/平米以上，4个在2万元/平米以下。
- 成交面积TOP1：湖山香颂湾（金山新城板块），成交22671平米，均价11753元/平米。
成交环线结构
- 郊环外与外郊环：几乎平分成交市场，内环内成交占比降至0%。
- 外环线内：成交寥寥，需求较低。
成交区域结构
- 金山区、南汇区、嘉定区：位列成交前三甲，显示出投资者对低价盘的偏好。
三、办公市场分析
量价走势
- 供应量：11月办公市场供应达35.64万平米，创2017年以来新高。
- 成交量：12.52万平米，环比上涨47%。
- 成交均价：35511元/平米，环比下降32%。
- 供求比：1.93，显示办公市场销售疲软，形势严峻。
成交环线结构
- 外郊环：成交占比近70%，成为办公市场主要成交区域。
- 内中环：成交占比20%，其他区域成交占比下降。
成交区域结构
- 青浦区、卢湾区、闵行区：位列成交前三甲。
- 徐泾板块：成交近一半，作为进博会核心区域，受益于大虹桥会展经济。
项目排名
- 成交面积TOP1：中建锦绣天地（徐泾板块），成交27940平米，均价29997元/平米。
- 成交金额TOP1：虹桥世界中心（徐泾板块），成交货值10.8亿元。
四、商办库存分析
商业库存情况
- 库存面积：1015.72万平米，去化周期降至94.75个月。
- 趋势：自2017年起库存面积呈现高-低-高的走势，3个月移动去化周期则为低-高-低，库存与去化周期呈反相关。
- 原因：2017年商业市场供应极少，导致库存缓慢下降；2018年供应增加，但市场反应疲软，库存持续走高。
办公库存情况
- 库存余量：持续上升，存销比达82.9个月。
- 原因：供应增加但市场销售疲软，共享办公兴起，租赁需求上升，购置需求下降，导致办公市场库存压力加剧。
本月小结
商业市场
- 趋势：低价盘主导成交，外郊环及郊环外成为主要成交区域。
- 建议：同策研究院建议房企应关注长期运营，优化商业业态，提升出租率与租金收入。
办公市场
- 趋势：供应量创历史新高，但市场销售疲软，库存压力显著。
- 影响因素：
- 部分类住宅解禁后，销售仍不理想。
- 共享办公兴起，租赁需求增加，导致购置需求下降。
- 供应结构错配，大宗交易频繁，中小户型入市量低，小微企业等需求被抑制。
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总结
2018年12月上海商办市场呈现供应量上升、成交均价下降的趋势。商业市场以低价盘为主，外郊环及郊环外区域表现突出；办公市场则因供应量激增而面临严峻去化压力。整体市场库存面积和去化周期均上升，反映出市场供需失衡。同策研究院建议房企应关注长期运营，优化商业业态，以应对当前市场环境。
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