同策房产咨询--十九大-后未来楼市趋势及机会判断_97页_4mb

上海楼市趋势及机会判断（1998-2017）

核心内容

• 政策导向：十九大后，政策强调“依法治国”和“保障内需”，房地产市场从投资属性向居住和准公共物品属性转变。
• 市场趋势：短期内，上海楼市调控不放松，政策延续“房子是用来住的、不是用来炒”的定位。长期来看，随着社会主义现代化进程，房地产市场将逐步建立长效机制，提升租赁市场比重。
• 房企建议：短期内，应关注政策执行的稳定性；长期，需适应“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，积极布局租赁市场和产城融合项目。

主要观点

1. “十九大”后政策导向

• “四新”理念：新时代、新使命、新思想、新征程，强调社会主要矛盾从“效率”转向“质量”。
• 依法治国：强化法治建设，推动房地产长效机制，2018年两会可能启动房地产税立法。
• 保障内需：通过住房制度安排，解决不同群体住房问题，促进内需增长，带动经济转型。

2. 房地产市场调控思路

• 政策定位：明确“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，推动“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。
• 调控手段：综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，确保市场稳定。
• 短期措施：加强市场监管，出台“沪六条”等政策，规范土地供应和资金来源。

3. 上海楼市趋势分析

• 短期趋势（2017-2018）：市场呈现“量缩价涨”，政策调控持续收紧，抑制房价过快上涨。
• 长期趋势（2017-2022）：随着社会主义现代化进程，租赁住房比例上升，三四线城市将成为房地产市场重要增长点。

关键信息

一、政策导向

• “十九大”政策：强调依法治国和保障内需，推动房地产市场从投资属性向居住和准公共物品属性转变。
• 房地产税：预计2018年两会可能启动房地产税立法，用于土地使用权续期预交费用。
• 供给侧改革：未来经济增长方式由数量型向质量型转变，房地产行业对经济拉动作用弱化。

二、市场现状

• 政策影响：2017年上海楼市调控政策持续收紧，包括限购升级、提高首付、摇号买房等。
• 土地市场：2017年1-9月，上海住宅用地供应增加，但楼板价大幅下跌，反映市场理性回归。
• 商品住宅市场：存在供需失衡，改善型需求下降，部分项目销售困难。

三、未来趋势

• 租赁住房：上海将增加租赁住房供应，尤其是张江及周边区域，支持科创中心建设。
• 产城融合：房企可探索产城融合拿地模式，如万科+普洛斯、华夏幸福等模式。
• 城市化：三四线城市城市化水平提升，成为房地产市场的重要增长点。

四、上海城市定位

• 2040规划：上海将建成国际经济、金融、贸易、航运、科技创新五大中心。
• 人口结构：预计2020年上海人口老龄化加剧，中青年比例下降，改善型和养老型需求增加。
• 土地供应：2017年“十三五”期间，住房用地供应量增加20%，租赁住房用地比例提升。

五、不确定因素

• 国际局势：全球经济周期波动，2017-2018年可能面临经济危机，需防范“明斯基时刻”。
• 政策执行：短期内政策不放松，长期将推进长效机制建设，防止系统性金融风险。

本章总结

• 上海楼市调控政策短期内不会放松，长期将建立长效机制，推动房地产市场向“居住和准公共物品”转型。
• 租赁市场和产城融合模式将成为未来发展的重点，满足不同群体住房需求。
• 随着社会主义现代化进程，三四线城市城市化和房地产市场机会将逐步显现。