同策研究院-十九届三中全会后政策导向与未来楼市趋势判断-2018.3-47页-2mb

“十九届三中全会”后政策导向与未来楼市趋势判断总结

核心内容

“十九届三中全会”审议通过了《中共中央关于深化党和国家机构改革的决定》和《深化党和国家机构改革方案》，标志着我国经济社会发展将面临深刻变革，重点在于推进国家治理体系和治理能力现代化，加强党对各领域工作的领导，优化政府机构设置和职能配置，理顺中央与地方职责关系。

主要观点

• 机构改革范围广：此次改革不同于以往的国务院机构改革，涵盖更广，旨在提升治理效率和应对国内外挑战。
• 经济增长方式转型：从“十八大”到“十九大”，经济增长方式由传统数量型向质量型转变，注重供给侧改革与适当需求侧刺激结合。
• 房地产定位转变：明确住房属性为居住和准公共物品，不再作为经济发展的主要手段，强调住房保障体系的建设。
• 金融监管强化：金融风险防控成为重点，包括影子银行、地方政府隐性债务等，金融监管将更加严格和高效。
• 楼市调控分类化：针对热点城市与三四线城市采取差异化调控政策，以稳定市场、去库存、满足多层次住房需求为目标。

关键信息

一、政策导向

• 房地产长效机制：加速建立多层次住房供应体系，推动租购并举，完善住房法律体系，强化财税手段。
• 政府职能转变：通过机构改革，加强政府对房地产市场的调控能力，提高政策执行效率。
• 居民杠杆管理：控制居民部门杠杆率增长，防范系统性金融风险。

二、楼市趋势分析

短期趋势

• 调控政策收紧：2018年第二季度，楼市调控政策将进入新一轮收紧期。
• 融资渠道收窄：房企融资难度加大，需关注资金面变化，适时调整策略。
• 以价换量策略：在资金面偏紧的背景下，房企可考虑以价格换取销售量，提升资金回流效率。
• 区域机会布局：在三四线城市进行机会型布局，利用区域杠杆率差异，降低投资风险。

长期趋势

• 进入存量房时代：预计2020年后，全国户均住房将达到1.1套，进入存量房阶段。
• 房企转型机遇：2018-2020年是房企转型的最后窗口期，需提前布局，适应政策导向。
• 多元化发展：房企应加强专业化分工、产城融合、资产管理、金融化等方向，实现可持续发展。

机构改革影响

• 金融监管整合：银、证、保“三会”或将组成超级金融监管机构，提升监管效率。
• 土地与财政改革：国土资源部职能可能并入住建部，财政部或将收编国家税务总局职能，为房地产税改革奠定基础。
• 财政模式转变：2020年后，中国将逐步由土地财政向房产税模式转变，减少对土地出让的依赖。

房企策略建议

短期建议

• 营销去化：在政策收紧背景下，房企应加快推案销售，锁定客群。
• 投资布局：关注三四线城市居民购买力，适时调整区域策略。
• 融资策略：加强融资能力，降低融资成本，应对金融监管带来的挑战。

长期建议

• 转型方向：聚焦专业化分工、产城融合、资产管理、金融化等方向，提升企业竞争力。
• 把握政策红利：顺应“租购并举”政策，加强租赁市场布局，提升自持物业运营能力。
• 适应存量房时代：提前布局，抓住转型窗口期，为未来市场变化做好准备。

结论

“十九届三中全会”后，我国将深化党和国家机构改革，推动房地产市场向高质量发展转型。房企需在政策调控下调整策略，把握短期去化机会，同时为长期转型做好准备，适应新的市场环境和政策导向。