十九大_后未来上海楼市趋势及机会判断_96页_3mb

上海楼市趋势及机会判断（十九大后）

核心内容

本报告分析了“十九大”后上海房地产市场的发展趋势及政策影响，涵盖政策导向、经济增长模式转变、房地产属性定位、调控措施、土地市场变化、市场供需关系、政策时效性及国际经济环境等多方面内容。

主要观点

• “十九大”后，国家政策导向更加注重“依法治国”和“保障内需”，房地产行业将逐步剥离投资属性，转变为居住和准公共物品属性。
• 房地产市场调控政策不会放松，特别是在核心热点城市，政策将继续执行，以稳定房价和市场预期。
• 住房租赁市场将得到进一步发展，租赁住房用地供应增加，推动“租购并举”政策落地。
• 上海及周边区域将面临结构性调整，环上海区域将承接部分外溢需求，促进区域市场发展。
• 房企在政策调控背景下，将面临资金来源限制、土地供应调整、销售策略变化等挑战。
• 上海楼市的量价周期预计将在2018年下半年进入实质性上升阶段，政策将在关键节点跟进，以防止市场出现系统性风险。

关键信息

一、十九大政策导向

• “四新”理念：新时代、新使命、新思想、新征程，明确未来五年发展方向。
• 依法治国：强调法治建设，房地产税立法和实施将成为长效机制的一部分。
• 保障内需：通过改善民生和扩大中等收入群体，促进内需带动经济稳定增长。

二、房地产属性与调控

• 住房属性定位：明确住房为居住和准公共物品，去投资化趋势明显。
• 住房制度安排：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 房地产税：预计2018年两会后立法，未来可能择机出台，为土地使用权续期提供预交费用。

三、上海楼市现状与趋势

• 短期调控：上海进入最严调控期，政策不断收紧，抑制房价过快增长。
• 市场表现：商品住宅市场呈现“量缩价涨”趋势，部分项目陷入销售困境。
• 土地市场：土地供应增加，但部分地块因政策调控而中止出让，反映市场热度未减。
• 购房意愿：访客指数呈现波动，但整体趋于稳定，市场调整预期增强。

四、政策调控与市场周期

• 政策时效性：调控政策周期一般为6-9个月，政策力度逐步加强。
• 量价周期：上海商品住宅销售面积周期为39-40个月，预计2018年下半年进入上升阶段。
• 价格周期：上海商品住宅销售均价周期同样为39-40个月，预计2018年第三季度进入实质性上升阶段。

五、上海都市圈与环上海区域

• 都市圈外溢：上海限购政策促使部分需求流向周边三四线城市，如昆山、嘉兴等。
• 产城融合：上海自贸区和自由贸易港建设为房企提供新的拿地模式和空间。

六、国际经济与政策环境

• 全球经济周期：预计2017-2018年为下一个经济危机临界点，需警惕不确定性因素。
• 政策应对：若出现极端不确定性，国家将适时推出经济、行政手段应对。

本章总结

上海房地产市场在“十九大”后将经历深度调整，政策导向明确，强调依法治国和保障内需。短期内，政策调控不放松，市场进入调整阶段，商品房销售面积和价格将逐步恢复。长期来看，房地产市场将转向以租赁住房为主，政策支持将推动市场健康发展。上海及周边区域将形成新的市场格局，房地产行业将逐步转型，以适应新的经济模式和政策要求。