十九大_后未来上海楼市趋势及机会判断_95页_4mb

上海楼市趋势及机会判断（1998-2017）

核心内容

本报告分析了“十九大”后上海房地产市场的发展趋势与机会，从政策导向、市场供需、土地供应、金融监管等多个维度进行了深入探讨。

主要观点

• “十九大”提出了“四新”理念，即新时代、新使命、新思想、新征程，为未来房地产市场的发展定调。
• 房地产的属性由“居住和投资”转变为“居住和准公共物品”，强调住房的保障功能。
• 房地产税的立法是房地产长效机制的重要组成部分，预计在2018年两会后出台。
• 上海楼市调控政策持续收紧，尤其是针对“类住宅”和“限价”政策，抑制投资投机行为。
• 上海及周边城市将承接外溢需求，形成“都市圈”格局。
• 未来上海将大力发展租赁住房，以满足中低收入群体住房需求。

关键信息

政策导向

1. “十九大”后的政策导向：

   • 强调“房子是用来住的、不是用来炒的”。
   • 推进房地产长效机制建设，包括金融、土地、财税、投资、立法等手段。
   • 加强社会保障体系建设，提升住房保障能力。

2. “十九大”与“十八大”政策对比：

   • “十九大”政策在“十八大”基础上进一步深化，更注重质量与公平。
   • 强调供给侧改革与适度扩大内需相结合，推动经济转型。
   • 明确住房属性，剥离投资属性，强化居住属性和准公共物品属性。

3. “十九大”前后关键人员及政策基调判断：

   • 周小川强调宏观审慎管理，防止系统性金融风险。
   • 郭树清指出房地产融资渠道收窄，加强金融监管。
   • 王蒙徽提出“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。
   • 上海代表团强调租赁住房发展与产城融合拿地模式。

市场趋势

1. 短期趋势（2017-2018）：

   • 上海楼市调控政策持续收紧，限购限贷、摇号买房等手段强化。
   • 土地市场政策趋严，土地出让方式更加规范。
   • 商品住宅市场呈现“量缩价涨”态势，部分项目销售陷入困境。

2. 长期趋势（2017-2022）：

   • 上海将作为科创中心，推动租赁住房发展，提升城市化水平。
   • 房地产税立法将推进，进一步完善住房保障体系。
   • 房企将转向产城融合拿地模式，推动城市更新和存量物业盘活。
   • 未来五年，上海将面临人口结构变化，老龄化加剧，住房需求将向改善型和养老型转变。

金融与土地政策

• 金融监管：

  • 金融政策将更加严格，防止“明斯基时刻”。
  • 房地产融资渠道将收窄，尤其针对“类住宅”项目。
  • 上海自贸区和自由贸易港建设将为房企提供新的拿地模式。

• 土地供应：

  • 上海“十三五”期间住房用地供应量增加20%，以稳定市场预期。
  • 租赁住房用地比例显著提升，从13%增加到41%。
  • 土地出让方式更加规范，如“招挂复合”模式，提高拿地门槛。

总结

• 上海房地产市场在“十九大”后，政策导向更加明确，强调住房的居住属性和准公共物品属性。
• 房地产税立法将成为长效机制的重要组成部分，预计在2018年两会后实施。
• 上海及周边城市将承接外溢需求，形成都市圈格局。
• 房企将转向产城融合拿地模式，以适应政策变化和市场趋势。
• 未来五年，上海楼市将面临人口结构变化、老龄化加剧等挑战，需加强住房保障体系建设。