2017-十九大”后未来上海楼市趋势机会判断_97页-4mb

报告摘要

十九大后未来上海楼市趋势及机会判断总结

核心内容

“十九大”后，上海楼市受到政策导向、经济增长方式转变及金融监管等多重因素影响，呈现出短期调控不放松、长期机制建设的态势。政策明确住房属性为居住和准公共物品，抑制投资属性，推动租赁市场发展和住房制度改革。

主要观点

政策导向：房地产市场调控以“房子是用来住的、不是用来炒的”为核心，通过立法、金融、土地、财税等手段推进长效机制建设。
经济增长方式：从“三驾马车”转向“供给侧改革+适度扩大内需”，房地产对经济的拉动作用弱化，成为保障体系的一部分。
金融监管：房地产上下游融资渠道进一步收紧，央行和银监会强化对房地产的监管，防范系统性金融风险。
住房制度：推动“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，保障中低收入群体住房需求，推动租赁市场发展。
土地市场：土地供应结构优化，租赁住房用地增加，抑制房价过快上涨，稳定市场预期。
市场趋势：短期市场呈现“量缩价涨”态势，长期将面临人口结构变化、城市化推进带来的机遇。

关键信息

一、政策导向与楼市调控

政策定调：
- 房地产税立法可能在2018年两会期间推进，作为长效机制的重要组成部分。
- “依法治国”与“保障内需”成为政策核心，强调住房的居住属性和准公共物品属性。
调控措施：
- 上海进入最严调控期，出台“沪九条”、“沪六条”等政策，抑制投资行为，规范市场秩序。
- 土地市场实施“招挂复合”模式，提高拿地门槛，抑制地王频出，促进市场理性发展。

二、经济增长方式转变

增长模式：
- 从出口、投资驱动转向消费驱动，房地产不再作为主要经济引擎。
- 供给侧改革与适度需求刺激结合，促进经济高质量发展。
政策影响：
- 房地产税将推动住房市场去投资化，提升市场稳定性。
- 政府加强住房保障体系建设，推动租赁市场发展，以满足中低收入群体住房需求。

三、金融监管与房地产风险

货币政策：
- 传统降准、降息不再是首要工具，宏观审慎管理成为重点。
- 房地产相关融资渠道进一步收紧，防止金融杠杆风险。
金融风险：
- 防范“明斯基时刻”，避免系统性金融危机。
- 房地产市场调控成为应对经济波动的重要手段。

四、土地市场与住房供应

土地供应：
- “十三五”期间，上海住房用地供应量增加20%，租赁住房用地比例显著提升。
- 土地市场实行严格的资金来源审核，抑制投机行为。
住房供应：
- 新增住房供应目标为170万套，租赁住房供应量达70万套。
- 政府主导保障性住房建设，利用自身资源优势降低开发成本。

五、市场趋势与周期判断

短期趋势：
- 上海楼市进入调整期，呈现“量缩价涨”态势。
- 房企为冲业绩，可能采取“以价换量”策略。
长期趋势：
- 2020-2035年为实现社会主义现代化的关键期，房地产市场将承接城市化和农村转移人口带来的需求。
- 租赁市场发展将加速，特别是在张江周边区域，以支持科创中心建设。

六、国际对比与房产税

房产税对比：
- 上海和重庆的房产税征收税率较低，与国际标准相比仍有提升空间。
- 房产税征税对象以增量房为主，未来可能扩展至存量房。
国际影响：
- 全球经济周期性波动可能对上海楼市产生影响，需防范外部风险。

房企建议

短期建议：
- 坚持“房子是用来住的”定位，关注政策执行力度。
- 调整拿地策略，关注产城融合模式，降低资金风险。
长期建议：
- 发展租赁住房，响应政策导向，满足中低收入群体住房需求。
- 推动存量物业盘活，提高使用效率，适应市场变化。

总结

“十九大”后，上海楼市调控政策持续收紧，短期市场呈现“量缩价涨”态势，长期则注重住房制度改革、租赁市场发展及城市化推进。房企需适应政策变化，注重产城融合和租赁市场发展，以应对市场调整和未来需求变化。政策导向、经济增长方式转变及金融监管是影响上海楼市的主要因素，房地产行业将逐步从投资属性转向居住属性，成为社会保障体系的重要组成部分。

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