同策房产咨询-20170828上海市场周报_16页_2mb

报告摘要

同策市场每周观察总结（2017年08月21日——2017年08月27日）

核心内容概述

本周上海房地产市场整体呈现量跌价涨趋势，商品住宅成交量环比下降8%，成交均价上涨8%。公寓、别墅、商业和办公市场均有不同程度的波动，其中公寓市场成交量下降10%，均价上涨10%；别墅成交量上升5%，均价下降1%；商业成交量下降24%，均价上涨30%；办公成交量下降19%，均价下降13%。整体市场热度向三四线城市转移，上海市场保持平稳发展态势。

主要观点

商品住宅市场：成交量持续下滑，去化周期可能回升至12个月甚至15个月以上，楼市调整预期增强。调控政策从严执行，市场分化的趋势明显。
公寓市场：政策向租赁市场倾斜，开发商逐渐重视租赁市场开发。仁恒森兰雅苑以高去化率成为销冠，其位于国际居住板块，配套完善。
别墅市场：青浦朱家角板块表现突出，联排和独栋别墅分别以中信泰富朱家角新城和海源别墅成为销冠。青浦区作为传统别墅聚集区，受轨交17号线和虹桥商务区建设影响，区域价值提升。
商业市场：成交量大幅下降，但均价上涨显著。莘庄商办地块成交溢价率不足12%，反映出当前市场较为清淡。
办公市场：成交量和均价双降，政策推动“商改租”趋势，国企成为租赁市场的重要力量。部分项目转型为租赁住房，对操盘方提出更高运营和资本运作要求。

关键信息

商品住宅

周末新开盘：万科安亭新镇加推75、99、107平米户型，推出404套，均价3.3万元/平米，无优惠，去化5成。
市场走势：成交量8.16万平米，环比↓8%；均价49307元/平米，环比↑8%。
成交结构：90平米以下和90-120平米的刚需房源去化占全市近6成；3-5万元/平米均价段房源去化占全市超5成。

公寓

市场走势：成交量6.89万平米，环比↓10%；均价49887元/平米，环比↑10%。
销冠项目：仁恒森兰雅苑以28套、5697平米成交，位于森兰国际社区，配套完善。
政策影响：上海将部分商办用地转为租赁住房用地，推动租赁市场发展。

别墅

市场走势：成交量1.27万平米，环比↑5%；均价46149元/平米，环比↓1%。
销冠项目：联排销冠为中信泰富朱家角新城（5套），独栋销冠为海源别墅（1套）。
区域发展：青浦朱家角板块因轨交17号线和虹桥商务区建设，成为别墅市场热点。

商业

市场走势：成交量1.60万平米，环比↓24%；均价27805元/平米，环比↑30%。
销冠项目：旭辉浦江国际成交3套办公商铺，面积2957平米。
地块信息：莘庄工业区地块成交总价4.51亿元，溢价率11.94%，楼板价11194元/平米，周边竞争较少。

办公

市场走势：成交量0.53万平米，环比↓19%；均价44725元/平米，环比↓13%。
销冠项目：丰景湾名邸成交23套，面积1494平米。
政策动态：上海推动“商改租”，国企参与租赁市场，提升市场运营能力要求。

案例分享：金地世家

物业地址：嘉定新城合作路119弄
开盘时间：2017年6月15日加推
项目卖点：
- 配套齐全：周边有宝龙城市广场、嘉定生活广场、瑞金医院、龙华医院及多所学校。
- 户型设计：主力户型为106平米三房，空间方正，采光通风良好。
- 区位优势：位于嘉定主城区核心区域，毗邻11号线嘉定新城地铁站，距离仅约600米。
- 开发商背景：金地集团，初创于1988年，1993年正式经营房地产，2001年上市，具备较强实力。

总结

本周上海房地产市场整体呈现成交量下降、均价上涨的趋势，反映出市场对政策的观望情绪。商品住宅市场去化周期可能上升，政策调控效果逐步显现。公寓市场受政策影响，成交量下降但均价上涨，开发商开始重视租赁市场。别墅市场因区域发展和配套优势，表现相对稳定。商业市场成交量下降显著，但均价上涨，市场整体清淡。办公市场量价双降，政策推动“商改租”趋势，国企成为租赁市场的重要推动力量。金地世家作为典型案例，凭借完善的配套、合理的户型设计和优越的区位优势，持续热销。