同策房产咨询-同策研究2016-2017年全国楼市市场年报-反者-道之动-弱者-道之用_84页_3mb

楼市结构性机会及房企应对策略总结

核心内容

本报告分析了2016-2017年全国商品住宅市场的发展趋势，重点探讨了全球经济形势、中国经济面临的挑战以及房地产市场在其中的角色。报告指出，房地产市场与经济增长之间存在“三元悖论”，即无法同时实现经济增长、控制房地产市场和控制地方债务。此外，报告还分析了三大经济圈（京津冀、长三角、珠三角）房地产市场的发展模式和驱动因素，以及楼市在不同阶段的表现特征。

主要观点

• 全球经济环境：处于“负利率时代”，“黑天鹅”事件频发，如英国脱欧、美国大选、美元加息等，对中国经济形成压力。
• 中国经济面临“中等收入陷阱”威胁：私人部门杠杆高企、利润下降、再投资意愿降低，同时国际收支平衡表存在赤字风险，出口拉动经济已难持续。
• 房地产市场与经济增长的悖论：房地产在经济增长中扮演重要角色，但其快速发展带来了一系列问题，如高杠杆、资产泡沫等。
• 楼市发展阶段：2014年至2016年，楼市经历了四个阶段，从政策放松到调控收紧，不同能级城市和经济圈之间的楼市分化加剧。
• 楼市分化表现：一线城市和部分强二线城市房价上涨显著，而三四线城市则面临去库存压力，房价涨幅较小。
• 房企应对策略：包括把握城市布局和营销时机、关注“黑马”城市投资价值、调整三四线城市布局策略、推动项目转让和合作开发模式等。

关键信息

一、全球经济形势对楼市的影响

• 负利率时代：全球主要经济体在“再平衡”过程中，欧日维持“负利率”政策，美国进入加息通道，全球低利率环境下的汇率博弈成为主线。
• “黑天鹅”事件：英国脱欧、美国大选、美元加息等事件对人民币汇率、国际投资和中国经济造成冲击。
• 人民币贬值压力：英国脱欧导致人民币被动升值，但美元加息和资本外流使人民币面临贬值压力。
• 外汇储备下降：2016年11月末，中国外汇储备余额降至3.05万亿美元，为2011年3月以来最低水平。

二、中国经济面临的挑战

• 私人部门杠杆高企：非金融企业贷款余额占GDP的134%，企业利润下降，再投资意愿较低。
• 国际收支赤字风险：2016年3季度，国际收支总差额为负1.4万亿人民币，占GDP比重为-2.56%，存在赤字风险。
• “中等收入陷阱”威胁：中国正处于中等收入阶段，面临结构性有效需求不足的问题，可能陷入长期停滞。

三、房地产市场的发展特征

• 楼市发展阶段：
  1. 第一阶段（2014年10月以前）：政策宽松，市场回暖。
  2. 第二阶段（2014年10月至2015年9月）：政策进一步放宽，楼市快速回暖。
  3. 第三阶段（2015年10月至2016年9月）：政策持续宽松，市场双回暖。
  4. 第四阶段（2016年9月以后）：调控政策集中出台，市场信心受挫。
• 楼市基本面：
  • 开发投资：2016年1-11月，全国商品住宅开发投资额为6.3万亿元，较2015年同期上升6%。
  • 新开工面积：2016年1-11月，全国商品住宅新开工面积为10.5亿平米，同比增长7.9%。
  • 销售面积：2016年1-11月，全国商品住宅销售面积为11.96亿平米，同比增长24.5%。
  • 存量面积：2016年11月末，全国商品住宅存量面积为4.05亿平米，同比下滑8.2%。

四、不同能级城市及经济圈楼市分化

• 一线城市：房价涨幅显著，如上海、深圳等，带动周边城市房价上涨。
• 二线城市：部分城市如合肥、苏州等，房价涨幅较大，但部分城市如宁波，表现相对较弱。
• 三四线城市：面临去库存压力，房价涨幅较小，市场表现平淡。

五、三大经济圈房地产市场驱动模式

• 京津冀：房地产市场驱动因素发生转变，政府主导的非均衡市场特征明显。
• 长三角：区域内人口驱动交替增强，部分城市如合肥、南京等，房价涨幅较大。
• 珠三角：深圳外溢影响下的人口驱动增长，带动区域房价上涨。

六、楼市结构性机会及房企应对策略

• 城市布局时机：把握周期规律，选择合适的城市进行布局。
• 城市营销时机：根据市场周期调整营销策略，把握市场窗口期。
• “黑马”城市布局：关注基本面指标，寻找具有投资潜力的城市。
• 三四线城市布局策略：针对不同城市的特点，制定相应的开发策略。
• 项目转让与并购：通过项目转让和并购，优化资源配置，降低风险。
• 强强联合与合作开发：合作拿地成为趋势，房企通过合作降低开发风险。

图表与数据

• 图表 1-1：2012Q1-2016Q3 美国、日本及欧元区实际 GDP 累计增长。
• 图表 1-2：2012 年-2016 年 11 月金砖 5 国 PMI 走势。
• 图表 1-3：人民币兑美元、英镑中间价。
• 图表 1-4：中国对欧洲、英国直接投资额。
• 图表 1-5：美元兑瑞郎走势。
• 图表 1-6：美元指数走势。
• 图表 1-7：人民币兑美元即期汇率。
• 图表 1-8：非金融企业贷款余额及占 GDP 比重。
• 图表 1-9：国有及规模以上非国有工业企业利润总额及增速。
• 图表 1-10：经常账户、资本和金融账户差额。
• 图表 1-11：国际收支总差额及占 GDP 比重。
• 图表 1-12：国家审计署预计地方政府性债务余额偿还时间。
• 图表 1-13：第一次、第二次审计署普查地方债务情况。
• 图表 1-14：实际及政府预期 GDP 增速、房地产对实际 GDP 贡献。
• 图表 2-1：2005年-2016年1-11月全国商品住宅开发投资额及累计同比。
• 图表 2-2：2016年1-11月全国商品住宅开发投资额及累计同比。
• 图表 2-3：2005年-2016年1-11月全国商品住宅新开工面积及累计同比。
• 图表 2-4：2016年1-11月全国商品住宅新开工面积及累计同比。
• 图表 2-5：2005年-2016年1-11月全国商品住宅销售面积及累计同比。
• 图表 2-6：2016年1-11月全国商品住宅销售面积及累计同比。
• 图表 2-7：2007年-2016年1-11月全国商品住宅存量面积及累计同比。
• 图表 2-8：2007年-2016年1-11月全国商品住宅存量面积。
• 图表 2-9：人民币长、短期贷款基准利率变化。
• 图表 2-10：大型、中小型金融机构存款准备金率调整。
• 图表 2-11：M2 总额及同比增速。
• 图表 2-12：金融机构新增人民币贷款及新增个人购房贷款。
• 图表 2-13：不同城市能级住宅用地成交规划建筑面积增速走势。
• 图表 2-14：不同城市能级住宅用地成交楼板价增速走势。
• 图表 2-15：百城价格指数增长走势。
• 图表 2-16：99个样本城市不同能级城市商品住宅销售金额规模分布。
• 图表 2-17：全国主要经济圈经济、人口及房地产数据。
• 图表 2-18：全国主要经济圈核心城市经济、人口及房地产数据。
• 图表 2-19：2016年1-11月全国主要经济圈核心城市房价及涨幅。
• 图表 3-1：各城市楼市调控时间图。
• 图表 3-2：各城市楼市调控强度得分。
• 图表 3-3：调控政策实施后各城市10月较9月份商品住宅成交面积减少量。
• 图表 3-4：调控政策实施后各城市10月商品住宅成交面积环比和同比。
• 图表 3-5：美国联邦基金利率和实际美元指数走势。
• 图表 3-6：M1、M2同比及两者之差走势。
• 图表 3-7：15家房企销售总金额、拿地总金额及拿地销售比走势。
• 图表 3-8：2016年三季度上市房企总负债排行榜TOP100。
• 图表 3-9：四重危机叠加时间图。
• 图表 3-10：各城市调和分析检验周期显著性情况。
• 图表 3-11：上海商品住宅成交面积同比增速的周期波动序列进行频率光谱分析。
• 图表 3-12：上海商品住宅成交价格同比增速的周期波动序列进行频率光谱分析。
• 图表 3-13：上海市商品住宅成交面积及价格同比增速周期。
• 图表 3-14：上海市商品住宅成交量价同比增速周期。
• 图表 3-15：上海市商品住宅销售量价下一轮波峰及波谷时间。
• 图表 3-16：各城市商品住宅销售量价下一轮波峰波谷时间。
• 图表 3-17：各城市的拿地窗口期。
• 图表 3-18：各城市营销窗口期和窗口收紧期。
• 图表 3-19：黑马城市判定逻辑图。
• 图表 3-20：2015年各城市基本面指标。
• 图表 3-21：2015年各城市基本面主成分得分结果。
• 图表 3-22：各城市长期投资价值和价格散点图。
• 图表 3-23：2016年1-10月各城市较2015年商品住宅成交价格实际增长率。
• 图表 3-24：销售金额TOP10房企销售总金额及市场份额。
• 图表 3-25：销售金额TOP20房企销售总金额及市场份额。
• 图表 3-26：销售金额TOP30房企销售总金额及市场份额。
• 图表 3-27：销售金额TOP40房企销售总金额及市场份额。
• 图表 3-28：2016年1-11月各城市销售额TOP10品牌房企销售额和全市销售额。
• 图表 3-29：2014年-2016年1-11月销售金额TOP10门槛。
• 图表 3-30：2016年1-11月十大房企商品住宅销售金额。
• 图表 4-1：2015年1月-2016年11月全国重点城市住宅地块楼板价排名TOP20。
• 图表 4-2：2015年1月-2016年11月全国重点城市住宅地块总价排名TOP20。

结论

2016-2017年全国房地产市场在外部经济环境和内部经济结构调整的双重压力下，呈现出明显的结构性分化。核心城市楼市在宽松政策下量价齐升，而三四线城市面临去库存压力。在这样的背景下，房企需要调整策略，关注“黑马”城市的投资价值，通过项目转让和合作开发降低风险，把握市场周期，实现可持续发展。