同策房产咨询-2017年上海楼市半年报-二度寒风来-透视上海楼市真相与未来趋势-20170707终稿_97页_3mb

上海2017年上半年楼市总结

核心内容

2017年上半年，上海房地产市场在持续的政策调控下经历了显著调整。调控政策逐步收紧，从限购、限贷到限价、限签，政府通过一系列措施抑制投资投机行为，同时推动市场规范化。此外，针对“类住宅”市场的整治也进一步加强，以控制人口和促进实体经济的发展。

主要观点

• 调控政策持续收紧：上海自2016年3月“沪九条”以来，已实施三次调控，包括限购升级、提高首付比例、加强市场监管等，调控力度空前。
• 政策影响与市场反应：虽然成交量大幅下降，但价格并未明显下跌，部分高端项目仍保持热销，市场热度并未完全消退。
• 土地市场调控：政府对土地市场的严格监管，包括限制资金来源、中止部分地块出让等，旨在防止地王频出对市场造成冲击。
• 环上海区域市场承接需求：受上海限购政策影响，部分客户转向周边三四线城市，如太仓、昆山、嘉兴、舟山等，这些地区房地产市场表现活跃。
• 市场基本面分析：上海楼市成交量和价格走势显示，市场正经历调整期，但供需关系尚未逆转，市场需求依然旺盛。

关键信息

调控政策回顾

• 沪九条（2016年3月）：提高二套房首付比例，增加中小套型供应，强化市场监管。
• 沪六条（2016年10月）：进一步加强市场监管，规范土地供应和交易资金监管。
• 2016年11月28日：调控再次加码，调整二套房认定标准，提高首付比例，下调公积金贷款额度。

上海商品住宅市场

• 成交量与价格：2017年上半年，上海商品住宅成交面积359.1万平米，同比下降49%；成交均价47369元/平米，同比增长33.7%。
• 市场趋势：市场呈现“量缩价涨”态势，部分项目仍实现“日光盘”现象，显示客户对市场的信心未减。

环上海市场

• 太仓：土地市场异常火爆，住宅用地成交面积和溢价率均较高，显示房企对环上海区域的重视。
• 昆山：受限购政策影响，销售面积大幅下降，但土地市场依然活跃。
• 嘉兴：土地竞拍激烈，开发商拿地意愿强，市场热度不减。
• 舟山：受上海外溢需求影响，销售面积增长显著，未来价格仍有上涨空间。

“类住宅”市场整治

• 政策从严：上海从2017年1月开始对“类住宅”项目进行分类整治，消除与住宅项目的模糊区域。
• 开发商责任：开发商需自行整改，政府将出台全市性方案，进一步规范市场。

土地市场变化

• 土地供应集中于郊区：2017年上半年，土地供应主要集中在郊环外，导致结构性低溢价。
• 土地成交热度：尽管政策干预，土地市场仍保持较高热度，部分地块出现高溢价。

短期趋势研判

• 五重危机叠加影响：包括全球经济周期、中美货币走势趋同、货币政策、房企融资偿付期及购房者配资周期，预计将在2017年下半年至2018年集中爆发。
• 政策收紧预期：根据历史政策时效性，预计2017年8月至10月将出台更严格的调控措施。
• 市场调整：2017年下半年，上海楼市将进入调整期，成交量和价格可能进一步下滑。

长期趋势预测

• 政策导向：政府将继续严控房价过快上涨，推动房地产税立法和不动产登记等长效机制。
• 市场平衡：上海商品住宅市场符合市场需求平衡定律，预计2017年成交量在923.1-1177.7万平米之间，较2016年下降14.8%-33.3%。

总结

2017年上半年，上海房地产市场在政策调控下经历了显著调整，成交量大幅下降，价格保持稳定甚至上涨。尽管政策影响明显，但市场热度未减，部分高端项目仍表现强劲。环上海区域市场承接了部分外溢需求，显示出较高的活跃度。政府对“类住宅”市场的整治和土地市场的严格监管，进一步推动了市场的规范化。预计2017年下半年，市场将进入调整期，政策将继续收紧，以巩固调控成果。长期来看，上海楼市将面临更严格的调控措施，市场将逐步趋于平衡。