十九大”后未来上海楼市趋势及机会判断_97页-3mb

上海楼市趋势及机会判断（十九大后）

核心内容

“十九大”后，上海楼市政策与市场趋势受到“四新”理念、“依法治国”与“保障内需”两大措施的深刻影响。政策导向从“以投资为主”转向“以居住为主”，并强调住房的准公共物品属性，同时推进房地产长效机制建设。

主要观点

1. 政策导向转变：

   • 房地产不再作为经济发展的主要手段，而是作为社会保障体系的一部分。
   • 强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产税立法和土地财政改革成为重要方向。

2. 经济增长方式转变：

   • 从“出口驱动”、“投资驱动”转变为“供给侧改革+适度扩大内需”。
   • 房地产行业对经济的拉动作用弱化，但仍是实现适度内需的重要基础。

3. 住房制度转型：

   • 推进“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。
   • 强调保障性住房、租赁住房的建设，以满足不同群体的住房需求。

4. 土地与市场调控：

   • 土地供应增加，但土地拍卖政策趋严，防止地王冲击市场。
   • 房企面临“慢周转”心态，部分项目陷入销售困境。

5. 区域发展与外溢效应：

   • 上海与周边三四线城市形成都市圈，房地产外溢效应明显。
   • 环上海区域将承接部分购房需求，成为房地产市场的新机会。

关键信息

第一章：政策导向与影响

• “四新”理念：新时代、新使命、新思想、新征程，为未来五年经济与社会改革定调。
• “依法治国”：法治在房地产调控中发挥重要作用，房地产税立法可能在2018年两会期间启动。
• “保障内需”：强调改善民生，提升消费能力，促进房地产市场与经济的良性互动。
• 住房属性定位：明确住房为居住和准公共物品，弱化投资属性。
• 社会主义现代化时间表：从2020到2035年为基本实现社会主义现代化阶段，房地产市场需配合这一目标。

第二章：短期趋势（2017-2018年）

• 政策调控：上海进入最严调控期，限购、限贷、摇号买房等政策持续收紧。
• 土地市场：土地拍卖政策趋严，防止资金违规流入，但租赁住房用地供应增加。
• 市场表现：商品住宅市场呈现“量缩价涨”趋势，部分项目销售困难。
• 政策周期：调控政策周期约为9个月，预计2018年下半年将出现销售回暖迹象。
• 量价周期：上海商品住宅销售面积周期为39-40个月，销售均价周期也为39-40个月，预计2018年三季度将进入实质上升阶段。

第三章：长期趋势（2017-2022年）

• “十三五”规划：住房用地供应量增加20%，租赁住房用地比例提升至41%，推动住房供应结构优化。
• “2040”规划：上海将建设国际经济、金融、贸易、航运、科技创新五大中心，推动产城融合、租赁市场发展。
• 长效机制：房地产税立法、租赁住房制度、保障性住房建设等成为长效机制建设的核心内容。
• 国际对比：中国房产税征收与国际标准相比，税率较低，且税基具有实验性和主观性。

总结

上海楼市的四大矛盾

1. 市场供应少与市场需求大之间的矛盾；
2. 改善型需求大与政策调控之间的矛盾；
3. 商办物业存量大与使用效率低之间的矛盾；
4. 上海与环上海布局之间的矛盾。

房企建议

• 短期：加强政策解读与执行，关注市场调整，优化项目结构，控制成本。
• 长期：推进产城融合模式，参与租赁住房建设，提升存量物业价值，适应住房制度改革。

政策与市场趋势

• 政策：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，推进房地产长效机制建设。
• 市场：短期面临调控压力，长期则有政策支持与城市化推进带来的新机会。

通过政策与市场的双重影响，上海楼市将逐步从投资导向转向居住导向，促进房地产市场的健康发展。