同策房产咨询-二度寒风来-透视一季度楼市背后真相与未来趋势_97页_4mb

二度寒风来，透视一季度楼市背后真相与未来趋势总结

核心内容

本报告分析了2017年一季度中国楼市调控政策的出台背景、执行效果及未来趋势。重点聚焦于一线城市、二线城市和三四线城市的市场表现，并结合政策调控、市场基本面、供需关系及投资行为等方面，揭示楼市低迷背后的真相。

主要观点

1. 调控政策背景

• 政策回顾：2016年10月大规模市场调控政策集中出台后，2017年春节后又一轮调控政策密集出台，共涉及30个城市，以限购限贷为主。
• 政策原因：调控政策频发是中央整体布局，旨在“去杠杆”、“抑制资产泡沫”、“遏制房价过快上涨”，引导资金投向实体经济。
• 政策趋势：根据历史调控周期，预计2017年8月至10月为新一轮调控政策出台的窗口期，与十九大召开时间重合，政策面不会放松。

2. 楼市低迷背后的真相

一线城市

• 市场基本面：成交量大幅缩量，均价稳中有升，存销比上升。
• 政策影响：上海等城市出台严格限购、限贷、限价政策，打压高端项目和类住宅市场，防止房价过快上涨和人口过度聚集。
• 市场预期：尽管成交量下降，但刚需和高端项目依然热销，客户预期未减，市场暗流涌动。

二线城市

• 市场基本面：成交量和价格均出现明显下滑，存销比普遍上升。
• 政策影响：调控政策主要集中在核心城市周边，以控制类住宅和商办用地价格，引导市场理性发展。
• 市场预期：尽管一季度市场低迷，但刚需市场仍保持热度，政策消化期过后，市场预期回升。

三四线城市

• 市场基本面：受核心城市外溢需求影响，成交量上升，存销比下降。
• 政策影响：调控政策主要针对环北京、环上海等热点区域，防止过热现象，同时促进非热点区域去库存。
• 市场预期：市场预期分化明显，环核心城市市场热度不减，而非热点区域仍面临较大去化压力。

关键信息

调控政策汇总

• 一线城市：北京、广州等城市出台限购限贷政策，控制房价上涨。
• 二线城市：石家庄、青岛、长沙、南昌、郑州、杭州、南京、厦门、成都等城市出台政策，控制市场热度。
• 三四线城市：保定、崇礼、涞水、怀来、涿州、赣州、连云港、嘉兴、嘉善、滁州、句容、泰州、镇江、佛山、沧州、三亚、东莞、中山、廊坊等城市出台政策，限制投资行为。

政策时效性

• 全国政策：调控政策平均时效期为7个月，2017年8月至10月为新一轮调控政策出台窗口期。
• 上海政策：政策平均时效期为9个月，预计2017年8月左右将出台新一轮调控政策。

市场表现

• 一线城市：成交量缩量，均价稳中有升，存销比上升，但高端和刚需市场依然活跃。
• 二线城市：成交量和价格均出现缩量，存销比上升，但部分城市如南京、苏州市场热度不减。
• 三四线城市：成交量上升，存销比下降，但非热点城市去化压力较大。

未来趋势研判

• 政策趋势：预计2017年下半年将出台新一轮调控政策，以巩固调控成果，防止市场反弹。
• 市场趋势：一线城市市场将在9月至10月迎来真正拐点；二线城市市场将保持低迷，但刚需和高端市场仍有潜力；三四线城市市场分化明显，环核心城市热度不减，非热点城市仍需去库存。

对房企的建议

1. 加强市场分析：针对不同城市和区域，制定差异化策略。
2. 优化产品结构：关注刚需和高端市场需求，合理配置产品。
3. 提升产品质量：提高产品品质，增强市场竞争力。
4. 加强资金管理：严格控制土拍资金来源，避免资金过度集中。
5. 关注政策变化：及时调整销售策略，应对政策调控带来的市场变化。