同策房产咨询-2017年全国楼市半年报-明者因时而变-知者随事而制-终稿-_116页_5mb

深指地产十八年：2017-2018年全国房地产市场研究报告总结

核心内容

本报告分析了自2008年金融危机以来，全球及中国房地产市场的发展变化，特别是在美联储加息和缩表背景下，中国房地产市场所面临的挑战与机遇。报告指出，房地产市场正经历从“白银十年”到“下半场第二阶段”的转变，市场分化加剧，政策调控更加精细化，同时，房地产作为重要的政策工具，在稳定外汇储备和防止资本外流方面发挥关键作用。

主要观点

• 全球货币政策变化：自2015年起，美联储进入加息周期，2017年已连续两次加息，未来预期还将继续。同时，美联储开始缩表，这对全球金融市场，尤其是新兴经济体，造成重大冲击。
• 中国应对策略：面对美联储政策影响，中国采取了汇率贬值、严格外汇管制、降准降息等手段，以稳定央行资产负债表，维持适当的货币流动性。
• 房地产调控作用：房地产市场成为对抗美联储缩表的重要工具，通过去库存、吸引资金流入等方式，防止资本外流。然而，这种调控也带来了楼市风险的上升，热点城市政策收紧成为必然。
• 市场分化明显：一线城市和二线城市因政策调控导致成交量萎缩，价格受压制；而三四线城市受益于核心城市需求外溢，成交量和价格均出现明显上升。
• 调控政策升级：房地产调控进入“六限时代”，包括限购、限贷、限价、限签、限售、限商，调控手段更加全面和严格。
• 未来趋势：随着中美货币政策趋同，中国未来也将面临流动性收紧。房地产行业集中度将进一步提高，企业需在规模扩张与细分领域深耕之间做出选择。

关键信息

一、外部经济环境

• 美元加息与缩表：美联储自2015年起进入加息周期，缩表计划预计从2017年开始实施，每月缩减300亿美元国债和200亿美元MBS。
• 全球影响：美元加息和缩表对全球金融市场造成冲击，主要表现为资本外流、汇率贬值、借贷成本上升等。
• 中国应对措施：通过汇率贬值、外汇管制、降准降息等手段，央行努力维持资产规模和货币流动性。

二、国内经济环境

• 外汇储备变化：2014年7月起，中国外汇储备开始逐月下降，2016年3月后，房地产市场成为稳定外汇储备的重要手段。
• 货币流动性变化：M2增速持续下降，2017年5月为9%，为近30年首次出现个位数增长。
• 中美货币政策趋同：中国M2增速滞后美国M2增速约10个月，且美国M2增速变化对中国M2增速有显著影响。

三、房地产调控政策

• 调控目标：防止资本外流、稳定外汇储备、抑制热点城市房价上涨。
• 调控手段：
  • 土拍市场政策：多地限制土地出让最高价，引入保障房、自持比例等新机制。
  • 六限政策：限购、限贷、限价、限签、限售、限商，调控手段更加全面。
  • 政策扩围：调控从核心一二线城市扩展至三四线城市，尤其是东部三大经济圈。
• 政策效果：房地产市场去库存效果明显，但热点城市面临政策收紧，三四线城市受益于需求外溢。

四、房地产市场表现

• 一线城市：成交量大幅下降，价格受结构性影响表面上涨，但个案价格受压制。
• 二线城市：成交量和价格同样受压制，但去库存效果显著。
• 三四线城市：受益于核心城市需求外溢，成交量和价格齐升，去化周期和库存持续下降。
• 市场趋势：房地产市场进入下半场第二阶段，市场分化加剧，现房、准现房趋势显现。

五、短期趋势与市场机会

• 短期界定：2017年下半年至2018年。
• 判断逻辑：
  • 全球经济周期：2017-2018年为下一个经济危机的临界点。
  • 货币政策与楼市小周期：M1-M2剪刀差处于高位，楼市进入收紧期，预计2017年11月至2018年1月为下行周期。
  • 房企融资偿付期：2017年下半年至2018年，房企面临集中偿付压力。
  • 政策时效性周期：全国调控政策平均时效期为8个月，预计2017年8月至10月为政策密集出台期。
• 市场机会：政策收紧背景下，三四线城市成为投资热点，房地产企业需关注这些区域的市场机会。

六、长期趋势与企业策略

• 长期预测：2019-2020年，房地产调控可能逐步松动，政策手段将向市场手段转变。
• 房产税试点：预计在2019年8月左右启动，作为长效机制的一部分。
• 企业策略建议：
  • 短期：关注三四线城市市场机会，调整城市投资布局和营销策略。
  • 长期：在规模扩张与细分领域深耕之间做出选择，提升企业核心竞争力。

结论

本报告指出，房地产市场正面临多重挑战，包括全球经济周期、货币政策变化、房企融资压力和政策调控的深化。在这样的背景下，房地产市场将进入更加分化和复杂的阶段，企业需灵活应对，把握市场机会，实现可持续发展。同时，房地产作为政策工具的作用依然重要，未来将面临更加严格的监管和市场调整。