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宏观研究团队：集中供地后，土地市场如何演绎

核心内容

2021年5月，试点城市集中供地放量，但全国土地成交面积增速仍加速下滑。集中供地政策对土地市场产生了显著影响，尤其在三线城市，土地成交表现疲软，成为拖累全国土地市场的主要因素。此外，房企融资受限、布局收缩进一步加剧了三线城市土地市场的低迷，同时对新开工面积增速形成压力。

主要观点

1. 5月土地市场表现

• 5月试点城市土地成交建筑面积环比增长26.5%，但全国土地购置面积同比增速为-31.6%，较4月下滑16.2个百分点。
• 中指300城数据显示，5月土地成交面积两年复合增速为-13.5%，较4月下滑8.7个百分点。
• 三线城市土地成交面积两年复合增速为-27.1%，成交面积规模仅为历史同期42.9%分位数水平，显著低于一二线城市。

2. 三线城市土地成交疲软原因

• 三线城市土地需求疲软并非由供给或销售下滑导致，而是与房企融资环境趋紧、布局收缩密切相关。
• 头部房企对三线城市的布局占比降至26.6%，为近五年最低水平。
• 2020年港股上市房企筹资净现金流不足2000亿，为过去五年最低，反映房企资金紧张。
• 民企及外资房企债券发行利率持续上行，进一步加剧融资难度。

3. 集中供地对房企资金压力的影响

• 集中供地后，试点城市土地供应节奏由过去平滑变为一年三次，导致房企需筹集更多资金应对保证金和出让金。
• 5月试点城市土地出让金同比大幅增加2463.8亿元，创历史新高。
• 高能级城市土地市场操作空间收窄，房企布局进一步向高能级城市集中。

4. 土地成交对新开工的影响

• 土地成交是新开工的前端，两者增速高度相关。
• 三线城市土地成交面积在全国占比接近70%，若持续低迷，将对新开工面积形成拖累。
• 下半年试点城市仍有两次集中供地，预计8月和11月为高峰，可能进一步加剧房企资金压力。

关键信息

• 三线城市拖累：5月全国土地成交面积增速下滑，主要受三线城市拖累，其成交面积规模仅为历史同期42.9%分位数。
• 房企融资受限：2020年上市房企筹资性现金流大幅下降，监管政策如三条红线、贷款集中度考核等持续收紧房企融资渠道。
• 集中供地影响：集中供地模式导致房企资金压力加大，土地市场分化加剧，三线城市土地成交表现持续偏弱。
• 新开工承压：土地成交趋弱将对新开工面积增速形成拖累，三线城市占比高，影响尤为显著。

风险提示

• 政策调整可能对土地市场及房企融资环境产生重大影响。

图表目录概览

• 图1：首批试点土拍溢价率多数高于2020年
• 图2：首批试点城市土拍流拍率多数好于2020年
• 图3：5月全国土地购置面积继续快速下行
• 图4：5月300城土地成交建筑面积继续负增长
• 图5：300大中城市土地成交面积同比（三个月平滑）
• 图6：三线城市4-5月成交面积历史分位数低
• 图7：4-5月三线城市土地供应环比与成交环比背离
• 图8：5月三线城市土地供应同比显著高于成交同比
• 图9：2021年1-5月三线城市销售情况并不弱
• 图10：5月三线城市库存去化周期处于历史中位数
• 图11：头部房企2021年对三线布局比例偏低
• 图12：三线城市土地流拍率较高
• 图13：港股上市房企筹资现金流2020年大幅下降
• 图14：民企及外资房企债券发行利率持续上行
• 图15：试点城市土地供应节奏集中为一年三次
• 图16：集中供地后土地出让金5月同比多增
• 图17：三线城市土地成交面积占比约70%
• 图18：新开工面积增速与土地成交面积增速高度相关

表格目录概览

• 表1：2021年4-5月首批集中供地试点城市土地供应与成交情况
• 表2：监管政策收紧房地产企业融资渠道
• 表3：第二批和第三批集中供地规模预测

总结

集中供地政策在试点城市实施后，对土地市场产生了显著影响，尤其在三线城市，土地成交疲软成为全国土地市场表现不佳的主要原因。房企融资受限、布局收缩是导致三线城市土地需求下降的深层因素。随着下半年两次集中供地的推进，房企资金压力可能进一步加剧，土地成交趋弱或将持续拖累新开工面积增速。整体来看，土地市场分化趋势明显，高能级城市表现相对较好，而三线城市则面临较大挑战。政策调整风险需密切关注。