20230106-东方金诚-2022年集中供地回顾与展望_土地市场低位运行_集中供地_少量多次_趋于常态化_7页_388kb

土地市场低位运行 集中供地“少量多次”趋于常态化

核心内容总结

2022年，中国22城集中供地模式经历了从“两集中”向“少量多次”的常态化转变，土地市场整体呈现低位运行态势。随着政策调整和市场环境变化，土地成交额大幅下降，城市间分化加剧，拿地企业结构发生显著变化，国有企业和城投类企业成为市场主力，民营企业参与度大幅降低。2023年，土地市场预计将继续保持低热度，但整体表现将优于2022年。

主要观点

1. 政策调整推动集中供地模式变化

• “两集中”政策适用性下降，半数以上城市主动打破限制，转向“少量多次”的常态化供地模式。
• 为完成年度土地供应计划，各地土拍规则有所放松，包括设置地价上限、取消或降低配建要求、引入“预申请”机制等。
• 政策优化旨在提升房企参与意愿，降低流拍风险，促进土地成交。

2. 供地规模呈现明显下滑

• 多数城市供地数量减少，仅7城年度供地数量超过100宗，反映出整体市场热度不足。
• 前三轮供地规模平稳，后几轮供地数量普遍偏低，但供地质量较高，具有信号意义。
• 部分城市退出集中供地，如长沙、武汉等，表明集中供地模式已不再普遍适用。

3. 土地成交额显著下降，城市分化加剧

• 2022年22城集中供地成交总额达17.8万亿元，同比下降约21.4%。
• 一线城市和部分二线热门城市表现较好，成交金额和溢价率相对较高，尤其是深圳、上海、北京等。
• 东北地区土地市场表现最差，长春和沈阳成交额仅为8亿元和63亿元，降幅超90%。
• 流拍率上升，部分城市如天津、长春、济南流拍率较高，反映出市场供需失衡。

4. 拿地企业结构发生显著变化

• 民营企业拿地意愿和能力受限，大量缺席土拍市场，导致市场由国有企业主导。
• 一线城市核心地块竞争激烈，但民企参与有限，大型国企和联合体拿地比例上升。
• 二线城市以地方国企和城投为主，部分城市出现城投托底现象，反映出市场低迷。

5. 2023年土地市场展望

• 整体热度仍将较低，但有望好于2022年。
• 需求端：楼市进入磨底阶段，趋势性回暖预期增强，房企投资意愿或将逐步修复。
• 供给端：多数城市将采用“少量多次”的常态化供地模式，土拍规则更加灵活，注重地块质量与搭配，以实现供需平衡。

关键信息

• 集中供地轮次增加：2022年22城共开展六轮集中供地，其中第四轮及以后轮次参与城市数量减少。
• 成交额与流拍率：2022年土地成交总额为17.8万亿元，流拍率为6.75%，部分城市流拍率超过50%。
• 拿地企业：国企和城投类企业占据主导地位，民企参与度大幅下降。
• 城市分化明显：一线城市表现相对稳定，二线城市中部分城市表现较好，多数城市土地市场低迷，东北地区尤为严重。
• 2023年趋势：供地模式将更加常态化，土拍规则更宽松，土地质量与价格将趋于合理，市场有望逐步回暖。

附录：重点城市供地与成交数据（部分）

总结

2022年土地市场在政策调整和市场下行压力下呈现低位运行态势，集中供地模式由“两集中”向“少量多次”转变，城市间分化加剧，国企主导市场。2023年，土地市场热度虽仍较低，但整体有望回暖，供地模式将更加灵活，土拍规则进一步优化，市场环境趋于合理。