20221016-申港证券-房地产行业研究周报_集中供地回顾_土地市场热度仍显不足_12页_1mb

报告摘要

2022年房地产行业集中供地市场整体表现低迷，尽管部分城市流拍率有所回落，但溢价率仍处于低位，显示市场热度不足。22个集中供地城市中，除成都、济南、南京、沈阳、天津、长春、长沙、郑州、重庆外，其他城市已完成三批次土拍，核心城市的土拍逐渐接近尾声。

供给成交双弱：2022年一至三批次集中供地的起拍总价及成交总价均低于2021年，尤其一二批次差距显著。部分城市三批次尚未完成，且有南京、无锡、苏州采用四批次供地机制，全年成交量跌幅将收窄。
流拍率回落，溢价率低位：流拍率持续下降，但溢价率仍维持低位，反映出市场悲观情绪有所缓解，但投资端仍较为谨慎。地方城投托底现象也影响了流拍率及溢价率的下行。
保证金比例降低，土拍政策友好：三批次供地整体保证金比例低于2021年同期，部分城市通过降低保证金比例减轻房企资金压力，提升参拍意愿。
起拍及成交楼面价持续提升：起拍楼面价和成交楼面价持续上升，显示供给端地块质量提升，房企更倾向于优质地块。
城市表现分化：核心城市如北京、上海、杭州、南京、成都、广州、深圳土地成交总价占比高；华东区域溢价率整体表现较好，部分城市略有下降；中部城市普遍表现一般，华南区域如广州、深圳热度下滑。
国央企为主力，中型房企发力：国央企在房企权益拿地金额TOP50中占据主导地位，中型房企如建发、华发、国贸等拿地同比增速领先。

数据追踪（10月3日-10月9日）：
- 新房市场：30城成交面积单周同比-45%，累计同比-30%；一线城市同比-44%，-25%；二线城市同比-49%，-27%；三线城市同比-34%，-40%。
- 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+262%，累计同比-12%。
- 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-11%，成交建筑面积累计同比-18%，成交金额累计同比-37%，土地成交溢价率6.83%。
- 部分重点城市周度销售数据：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、武汉等城市销售面积环比均出现较大跌幅。
投资策略：
- 建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企：保利发展、万科A、龙湖集团。
- 关注产品导向逻辑下的高品质房企：滨江集团、绿城中国。
- 关注有发展潜力的地方国央企：建发国际、越秀地产。
- 代建行业推荐龙头：绿城管理控股。