20131016-中投证券-房地产行业_130个城市土地市场-政府积极推地_土地市场量价齐升_62页_2mb

房地产行业总结

核心内容

• 行业评级：维持中性评级
• 土地市场表现：2013年9月，土地市场整体表现强劲，成交量和地价均显著上升。
• 土地出让金增长：9月土地出让金环比增长62%，同比增长127%。
• 城市类型差异：一线城市表现最为突出，三四线城市也呈现明显增长趋势。
• 土地制度改革预期：短期内土地财政难以取消，土地制度改革可能聚焦于农村集体用地流转试点扩大。

主要观点

• 9月土地市场情况：在需求增加和推地增加的双重推动下，土地成交面积和出让金均大幅增长。其中，住宅和商业用地成交情况优于工业用地。
• 1-9月累计数据：土地市场表现亮眼，推出和成交面积均上升，楼面地价和出让金涨幅显著。
• 城市类型分析：一线城市土地市场最为活跃，住宅用地成交面积和出让金增幅显著；三四线城市虽增幅较小，但仍有明显增长。
• 土地制度改革影响：地方财政压力下，土地财政短期内难以取消，预计11月三中全会将推动农村集体用地流转试点扩大。

关键信息

1. 土地市场整体情况

• 9月：推出建面环比增长34%，成交建面环比增长23%，楼面地价环比上涨23%，出让金环比增长62%。
• 同比：推出建面增长9%，成交建面增长40%，楼面地价增长61%，出让金增长127%。
• 1-9月：累计推出建面15.0亿平米，同比增18%；累计成交建面10.4亿平米，同比增18%；平均楼面地价1482元/平，同比上涨49%；累计出让金1.54万亿元，同比增76%。

2. 分用途成交情况

• 9月：
  • 住宅用地推出和成交面积环比分别增长15%和29%。
  • 商业用地推出和成交面积环比分别增长102%和113%。
  • 工业用地推出和成交面积环比分别增长17%和17%。
• 1-9月：
  • 住宅用地累计出让金增长89%。
  • 商业用地累计出让金增长79%。
  • 工业用地累计出让金增长11%。

3. 分城市类型成交情况

• 9月：
  • 一线城市成交建面同环比分别增长26%和17%。
  • 二线城市成交建面同环比分别增长32%和21%。
  • 三四线城市成交建面同环比分别增长59%和54%。
• 1-9月：
  • 一线城市累计出让金增长246%。
  • 二线城市累计出让金增长65%。
  • 三四线城市累计出让金增长13%。

4. 住宅用地市场分析

• 9月：
  • 住宅用地成交面积同环比分别增长43%和29%。
  • 楼面地价和土地出让金同环比分别增长61%和131%。
• 1-9月：
  • 累计推出建面增长13%。
  • 累计成交建面增长28%。
  • 累计出让金增长89%。

5. 商业用地市场分析

• 9月：
  • 商业用地成交面积环比增长113%，同比增长147%。
  • 楼面地价环比下降20%，同比增长4%。
• 1-9月：
  • 累计推出建面增长27%。
  • 累计成交建面增长32%。
  • 累计出让金增长79%。

6. 工业用地市场分析

• 9月：
  • 工业用地推出和成交面积环比分别增长17%和17%。
  • 楼面地价环比增长58%，同比增长79%。
• 1-9月：
  • 累计推出建面增长10%。
  • 累计成交建面增长2%。
  • 累计出让金增长11%。

7. 土地制度改革预期

• 政策预期：预计11月三中全会将推动农村集体用地流转试点扩大，但不会导致土地成本明显下降。
• 行业影响：开发商资金及土地成本仍较高，行业盈利能力短期内难以提升。

风险提示

• 美联储退出QE：可能影响全球及中国流动性。
• 行业风险：包括政策变化、市场波动等。

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