房地产行业土地市场月报：一二线城市集中供地窗口期未到，或是7月土地市场降温的重要原因-20210811-招商证券-58页_2mb

土地市场月报总结：2021年7月

核心内容概述

2021年7月，全国287城土地出让金总额为2459亿元，同比大幅下降55.44%。土地市场整体呈现成交量价双降、溢价率微升的趋势，其中，一二线城市土地市场降温是主要原因，而三四线城市则表现相对稳定。

主要观点

1. 土地供应与成交情况

• 供应量：7月全国287城土地供应面积为16986万平方米，同比下降24.4%。
• 成交面积：7月全国287城土地成交面积为11805万平方米，同比下降39.03%。
• 供销比：全国287城供销比为1.44，较6月略有回升，但整体仍处于供大于求状态。

2. 一二线城市表现

• 土地供应与成交：一二线重点40城土地供应面积同比下降38.1%，成交面积同比下降56.31%，供销比从供小于需转为供大于需。
• 土地价格：一二线重点40城推出楼面均价为2360元/平方米，同比下降46.71%；成交楼面均价为1618元/平方米，同比下降67.07%。
• 溢价率：一二线重点40城土地溢价率为9.67%，较上期上升0.85个百分点，但住宅用地溢价率仍为0.00%，表明市场热度仍偏低。

3. 三四线城市表现

• 土地供应与成交：三四线247城土地供应面积同比下降19.5%，成交面积同比下降31.62%，供销比为1.44，较6月略有回升。
• 土地价格：三四线247城推出楼面均价为1880元/平方米，同比增长25.78%；成交楼面均价为2208元/平方米，同比增长13.33%。
• 溢价率：三四线247城土地溢价率为10.82%，较上期下降0.69个百分点。

4. 住宅用地表现

• 供应与成交：全国287城住宅用地供应面积同比下降24.38%，成交面积同比下降39.03%。
• 楼面均价：全国287城住宅用地推出楼面均价为4115元/平方米，同比增长3.83%；成交楼面均价为4554元/平方米，同比下降11.78%。
• 溢价率：全国287城住宅用地溢价率为16.10%，较上期上升3.49个百分点；一二线重点40城住宅用地溢价率显著上升至50.59%，三四线247城则下降至11.99%。

5. 商业用地表现

• 供应与成交：全国287城商业用地供应面积同比下降12.43%，成交面积同比下降26.68%。
• 楼面均价：全国287城商业用地推出楼面均价为2187.79元/平方米，同比增长4.21%；成交楼面均价为2792.40元/平方米，同比增长45.41%。
• 溢价率：全国287城商业用地溢价率为3.98%，较上期上升0.02个百分点；一二线重点40城商业用地溢价率下降至0.78%，三四线247城下降至5.48%。

6. 工业用地表现

• 供应与成交：全国287城工业用地供应面积同比下降11.47%，成交面积同比下降20.14%。
• 楼面均价：全国287城工业用地推出楼面均价为313.95元/平方米，同比增长27.41%；成交楼面均价为287.22元/平方米，同比增长2.35%。
• 溢价率：全国287城工业用地溢价率为1.14%，较上期下降1.19个百分点；一二线重点40城工业用地溢价率下降至0.27%，三四线247城下降至1.47%。

关键信息

• 市场降温：一二线城市土地市场降温明显，成交量与价格均大幅下滑，而三四线城市则相对稳定。
• 集中供地影响：集中供地窗口期未到，导致一二线城市土地供应减少，进一步加剧市场降温。
• 库存变化：拿地未售库存略有回落，去化周期下降；开工未售库存略有回升，但去化周期仍下降。
• 区域差异：一线城市土地成交与价格跌幅最大，二线城市次之，三四线城市表现相对较好。

风险提示

• 销售回款不及预期
• 杠杆收紧超预期
• 供地规模不及预期

数据总结表

附录

• 报告编制机构：招商证券
• 报告发布日期：2021年8月11日
• 研究人员：赵可、李洋、路畅、申忆扬
• 数据来源：中指数据库