房地产行业土地市场月报：6月土地市场热度有所回落，主因集中供地空窗期叠加结构上三四线拖累-20210716-招商证券-57页_885kb

6月土地市场总结

核心内容

2021年6月，全国287城土地市场热度有所回落，主要受集中供地空窗期及三四线城市拖累影响。整体土地出让金同比增速为+4.6%，而6月集中供地比例较5月减少，且去年同期基数较高，导致同比增速回落至小个位数。从供需关系看，6月土地市场整体供大于求，供销比升至1.21。土地楼面均价和溢价率均有所下降，其中住宅用地楼面均价5939元，同比略有下降，溢价率12.27%，较上期下降2.93个百分点。

主要观点

• 全国土地市场：6月土地出让金同比+4.6%，但较5月有所下降。土地供应和成交面积同比均小幅回落，供销比略有回升。
• 一二线重点城市：土地出让金同比+32.94%，但较5月下降。住宅用地溢价率下降至10.17%，商业用地溢价率下降至2.26%，工业用地溢价率下降至1.07%。
• 三四线城市：土地出让金同比-24.37%，土地供应和成交面积同比均下降。商业用地溢价率有所上升，工业用地楼面均价和成交均价均同比上升。
• 库存变化：6月拿地未售、推盘未售口径库存有所上升，而开工未售库存有所下降。拿地未售去化周期上升至43.5个月，开工未售去化周期下降至17.62个月，推盘未售去化周期下降至12.7个月。

关键信息

土地出让金

• 全国287城土地出让金为6919亿元，同比+4.64%。
• 一二线重点40城土地出让金为4450.08亿元，同比+32.94%。
• 三四线247城土地出让金为2469.08亿元，同比-24.37%。

土地供需关系

• 全国287城土地供应面积22518万平方米，同比-17.16%；成交面积18571万平方米，同比-8.81%。
• 一二线重点40城土地供应面积8328万平方米，同比-3.10%；成交面积8889万平方米，同比+33.30%。
• 三四线247城土地供应面积14190万平方米，同比-23.67%；成交面积9682万平方米，同比-29.31%。
• 全国287城供销比升至1.21，一二线重点40城供销比降至0.94，三四线247城供销比升至1.47。

土地楼面均价 & 溢价率

• 全国287城成交楼面均价为3715元，同比+14.44%。
• 一二线重点40城成交楼面均价为4984元，同比-0.70%。
• 三四线247城成交楼面均价为2550元，同比+7.02%。
• 全国287城溢价率为10.43%，较上期下降1.99个百分点。
• 一二线重点40城溢价率为8.68%，较上期下降3.91个百分点。
• 三四线247城溢价率为12.03%，较上期下降0.24个百分点。

风险提示

• 短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期。
• 三四线销售回调超预期。
• 政策因城施策边际改善不及预期。

未来展望

• 由于上半年集中供地导致土拍较为火爆，但下半年获取的项目难在年内推出，且还款高峰期或在年底，预计下半年土拍市场热度或有所降温，竞争格局或趋缓。
• 7月上半月土地出让金及成交建面同比增速较6月明显回落，或由于7月上半月无热点城市集中供地出让，溢价率较6月小幅回升。

数据图表（摘要）

• 6月全国287城土地出让金较上期下降，同比+4.64%。
• 一二线重点40城土地供应面积同比-3.10%，成交面积同比+33.30%。
• 三四线247城土地供应面积同比-23.67%，成交面积同比-29.31%。
• 全国287城成交楼面均价同比+14.44%，溢价率同比-1.99个百分点。
• 一二线重点40城成交住宅用地楼面均价同比+1.29%，溢价率同比-4.36个百分点。
• 三四线247城成交住宅用地楼面均价同比+10.06%，溢价率同比-1.36个百分点。
• 三四线247城商业用地溢价率同比+2.92个百分点，工业用地楼面均价和成交均价均同比上升。

报告团队

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师、董事，从事房地产行业研究及宏观策略研究。
• 李洋：招商证券房地产行业分析师，3年研究经验。
• 路畅：招商证券房地产行业分析师，山东大学物理学学士，曼彻斯特大学物理学硕士。
• 申忆扬：研究助理，香港大学金融硕士。

团队荣誉

• 2016年新财富房地产行业入围奖。
• 2016年度“天眼”中国最佳分析师房地产行业盈利预测最准确分析师第一名。
• 2017年中国证券分析师金牛奖房地产行业第四名。
• 2018年上半年金融界“慧眼”最佳分析师房地产行业第一名。
• 2018年Wind金牌分析师房地产行业第四名。
• 2018年金牛奖最具价值分析师。
• 2019年新财富房地产行业入围奖。
• 2019新浪金麒麟房地产行业最佳分析师第四名。
• 2020年新浪金麒麟房地产行业最佳分析师第五名。
• 2020年21世纪金牌分析师第五名。
• 2020年新财富、水晶球地产行业入围奖。

投资评级

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
• 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%之间。
• 中性：公司股价变动幅度相对基准指数介于±5%之间。
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。