同策房产咨询-20180704-上海土地市场监测报告-7月-_21页_2mb

上海土地市场报告（2018年7月刊）

核心内容概述

2018年上半年，上海土地市场呈现出供应和成交面积双降的趋势，土地成交金额与楼面地价也出现明显下滑。土地供应和成交结构发生显著变化，住宅用地占比下降，商办用地占比上升，同时租赁住宅用地供应增加。土地市场调控政策持续收紧，土地出让更加规范，地价趋于理性，房企拿地难度加大。

主要观点与关键信息

一、报告摘要（核心数据及观点）

• 土地公示量：2018年上半年土地公示总量为469公顷，较2017年下半年下降36%，但较去年同期上升55%。
• 纯住宅用地：纯住宅用地面积为158公顷，占总供应面积的34%，与去年同期相比缩减15个百分点。
• 土地成交总量：2018年上半年土地成交总量为456公顷，较去年同期上涨61%，但环比下跌34%。
• 土地成交金额：上半年土地成交金额为451.38亿元，环比下跌54%，同比下滑6个百分点，为2013年以来新低。
• 楼面地价：上半年成交楼面地价为5247元/平米，为2015年以来新低，同比下跌45%，环比下跌32%。
• 租赁住宅用地：截至2018年上半年，上海累计入市34幅全自持租赁住宅用地，合计91.95公顷，其中上半年新增5幅，12.26公顷。
• 专家观点：徐玉红认为，上海土地资源有限，未来需通过盘活存量土地资源缓解供需矛盾。同时，土地出让趋于规范，房企需具备综合运营能力。

二、土地公示情况

• 供应结构：2018年上半年上海土地供应中，住宅用地占比34%，商住办用地2%，商办用地30%，工业用地36%。
• 区域分布：青浦区是住宅用地的主要供应区，而松江区是工业用地的主要供应区。
• 未来供应：预计2018年7-8月至少有13幅住宅用地入市，其中青浦区供应面积最大，杨浦区则有部分租赁住宅用地。

三、土地成交情况

• 成交总量：上半年土地成交总量为456公顷，其中住宅和含住综合用地成交154公顷，占34%。
• 成交结构：住宅用地占比下降，商办用地占比上升。工业用地成交量明显增加，占比达38%。
• 区域表现：松江区以56.93公顷成交面积位居第一，浦东新区和闵行区分别以47.90公顷和20.65公顷排第二、第三。
• 可售经营性宅地：仅成交2幅，合计8.08公顷，为历史最低水平。

四、土地成交金额走势

• 总体金额：上半年土地成交金额为451.38亿元，环比下跌54%，同比下滑6个百分点。
• 住宅用地金额：住宅用地成交金额166.34亿元，环比下跌78%，同比下跌43%。
• 商办用地金额：商办用地成交金额254.20亿元，环比和同比均上涨，占总成交金额的56%。
• 月度走势：6月土地成交金额46亿元，为上半年最低，住宅用地成交金额10亿元，同比和环比均大幅下跌。

五、楼面地价走势

• 总体楼面价：上半年楼面地价为5247元/平米，为2015年以来新低。
• 住宅楼面价：5381元/平米，同比和环比均下滑超40%。
• 商办楼面价：10932元/平米，同比和环比均下滑。
• 6月楼面价：全市楼面地价为3885元/平米，为年内第二低。住宅用地楼面价4548元/平米，同比下跌40%，环比下跌63%。
• 专家解读：虽然楼面价下降，但实际地价并未实质性降低，因多数成交为动迁安置房和租赁住宅用地，地价被稀释。

附录信息

附录1：2018年上半年上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

• 嘉定区徐行镇13-04地块：动迁安置房，面积4.46公顷，容积率1.8，可建面积8.03万平米，挂牌起价39808万元。
• 青浦区盈浦街道赵屯浦路南侧42-01地块：商业，面积0.40公顷，容积率0.7，可建面积0.28万平米，挂牌起价1988万元。
• 崇明区陈家镇CMSA0003单元39A-03A、39A-04A地块：商业，面积0.88公顷，容积率1，可建面积0.88万平米，挂牌起价2649万元。
• 徐汇区虹梅街道xh240A-02等商住办地块：商住办，面积11.83公顷，容积率3.02，可建面积35.69万平米，挂牌起价985000万元。
• 闵行区吴泾镇MHP0-1004单元08A-03Aa地块：住宅，面积7.16公顷，容积率1.8，可建面积12.88万平米，挂牌起价273370万元。
• 松江区新浜镇类集建区动迁安置房地块：动迁安置房，面积3.70公顷，容积率2，可建面积7.40万平米，挂牌起价13424万元。

附录2：2018年上半年上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

• 浦东新区周浦镇08单元03-09地块：动迁安置房，面积3.92公顷，规划建面7.05万平米，成交价格30451万元，楼面地价4318元/平米。
• 徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188S-Q-1地块：商办，面积1.92公顷，规划建面7.69万平米，成交价格196080万元，楼面地价25500元/平米，由网易竞得。
• 杨浦区定海社区C2-2a地块：商办，面积1.08公顷，规划建面2.70万平米，成交价格81003万元，楼面地价30000元/平米，由杨浦滨江公司竞得。
• 嘉定区徐行镇13-04地块：动迁安置房，面积4.46公顷，规划建面8.03万平米，成交价格39808万元，楼面地价4960元/平米，由裕湾兆业竞得。
• 嘉定区江桥镇北社区G1A-04地块：动迁安置房，面积2.71公顷，规划建面5.95万平米，成交价格25396万元，楼面地价4267元/平米，由张江高科技园区置业公司竞得。

总结

2018年上半年，上海土地市场整体趋于理性，供应和成交面积下降，土地成交金额和楼面地价也出现下滑。住宅用地供应减少，商办用地和租赁住宅用地供应增加。土地出让规范性提高，房企需具备更强的综合运营能力。未来土地供应预计会增加，地价可能保持低位，是房企增加土地储备的好时机。