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上海土地市场报告总结（2018年8月刊）

一、核心数据及观点

2018年7月，上海土地市场呈现“冰火两重天”的态势。土地市场公示地块共20幅，合计122.82公顷，环比上涨32%，但同比下跌4%。住宅用地占比较高，共8幅，合计44.97公顷，为年内新高。值得注意的是，7月首次出现流拍宅地，反映出市场对高成本地块的谨慎态度。

土地成交情况同样火热，共成交31幅，合计107.83公顷，环比和同比均大幅上涨，分别为33%和19%。住宅用地成交12幅，合计48.28公顷，同比和环比分别上涨336%和2%。土地出让金达417亿元，为连续58个月以来新高，仅次于2013年9月的430亿元。楼面地价也创下16个月以来新高，为17878元/平米。

二、土地成交情况分析

土地类型分布

• 住宅用地：12幅，合计48.28公顷，同比、环比分别上涨336%和2%。
• 商住办/商住用地：1幅，12.34公顷。
• 商业/办公用地：11幅，合计17.57公顷。
• 工业用地：6幅，合计27.63公顷。
• 其他用地：1幅，2.00公顷。

成交区域分布

• 松江区：35.83公顷，占总成交量的33.2%。
• 金山区：28.44公顷，占26.4%。
• 青浦区：19.32公顷，占17.9%。

特点与趋势

• 松江、金山、青浦是主要成交区域。
• 杨浦区租赁住房用地成交较多，达4幅。
• 部分地块因高起拍价和自持要求而流拍，反映出房企对市场前景的担忧。

三、城中村改造地块

宝山入市两幅“城中村”改造地块

• 顾村地块：住宅用地，面积11.32公顷，起拍价427822万元，楼面价约14734元/平米。
• 杨行地块：住宅用地，面积6.28公顷，起拍价263700万元，楼面价约14734元/平米。
• 周浦地块：动迁安置房用地，面积2.34公顷，起拍价20272万元，楼面价约7201元/平米。

光明地产的城中村改造案例

• 山阳镇地块：住宅用地，面积9.38公顷，起拍价391691万元，楼面价约16700元/平米，由光明地产底价拿下。
• 合作开发模式：光明地产与地方政府成立合资公司，负责筹措资金和建设运营，体现国企与政府合作的新趋势。

四、土地成交金额走势

• 总成交金额：417亿元，同比上涨587.20%，环比上涨807.49%。
• 住宅用地成交金额：145亿元，环比上涨1414.80%，同比上涨353.20%。
• 商办用地成交金额：232亿元，环比上涨735.11%，同比上涨879.68%。
• 工业用地成交金额：3亿元，环比下跌，同比上涨。
• 其他用地成交金额：1亿元，同比和环比均下滑。

五、楼面地价走势

• 全市楼面地价：17878元/平米，同比上涨360.39%，环比上涨360.20%。
• 住宅用地楼面价：14734元/平米，同比上涨271.46%，环比上涨223.93%。
• 商办用地楼面价：37380元/平米，同比上涨293.80%，环比上涨41.19%。
• 工业用地楼面价：716元/平米。
• 其他用地楼面价：1725元/平米。

六、附录要点

附录1：2018年7月上海公示地块（去除工业/仓储/其他）

• 闵行区浦江中心区地块：商住用地，面积6.50公顷，起拍价269924万元。
• 松江车墩镇地块：动迁安置房用地，面积3.39公顷，起拍价22406万元。
• 金山区山阳镇地块：住宅用地，面积9.38公顷，起拍价391691万元。
• 宝山顾村地块：住宅用地，面积11.32公顷，起拍价427822万元。
• 杨浦新江湾地块：租赁住房用地，面积1.91公顷，起拍价35508万元。
• 宝山杨行地块：住宅用地，面积6.28公顷，起拍价263700万元。
• 浦东周浦地块：动迁安置房用地，面积2.34公顷，起拍价20272万元。

附录2：2018年7月上海成交地块（去除工业/仓储/其他）

• 金山区商住办地块：面积12.34公顷，成交价363488万元，楼面价14725元/平米。
• 青浦区住宅地块：两幅地块，分别由览秀城置业和府茂置业拿下，楼面价分别为21157元/平米和21010元/平米。
• 黄浦区商办地块：面积3.48公顷，成交价1361000万元，楼面价56080元/平米。
• 青浦区徐泾北住宅地块：由招商蛇口拿下，楼面价33160元/平米。
• 杨浦区租赁住房地块：两幅地块，分别由卫百辛集团拿下，楼面价分别为7201元/平米和7452元/平米。
• 宝山区办公地块：面积0.29公顷，成交价2337万元，楼面价5097元/平米。
• 崇明区商业地块：两幅地块，分别由崇裕置业和中信养老产业拿下，楼面价分别为3007元/平米和7127元/平米。
• 长宁区商办地块：面积0.56公顷，成交价51994万元，楼面价46830元/平米。
• 闵行区商办地块：面积2.06公顷，成交价52253万元，楼面价12700元/平米。
• 虹口区商办地块：面积4.61公顷，成交价710000万元，楼面价36448元/平米。
• 松江车墩镇动迁安置房地块：两幅地块，分别由中虹集团和城东投资开发公司拿下，楼面价分别为3308元/平米和3471元/平米。

七、市场趋势与房企策略

• 市场趋势：土地供应量增加，但成交地块中出现流拍现象，显示市场观望情绪浓厚。
• 房企策略：引入资金方成为拿地新趋势，如瑞安房地产与中国太平洋人寿保险合作摘得黄浦地块。
• 政策影响：上海“城中村”改造成为补充住宅用地的重要方式，未来预计土地供应量将有所增加。

八、未来展望

• 土地供应：根据十三五规划，上海住宅用地供应仅完成30%，未来土地供应仍需增加。
• 市场前景：尽管当前市场成交火热，但房企仍面临资金压力，对高成本地块持谨慎态度。
• 政策支持：政府与国企合作开发“城中村”地块，有助于推动城市更新和房地产发展。

九、结语

2018年7月上海土地市场呈现出明显的分化，一方面土地供应增加，另一方面部分地块因成本过高而流拍。房企在拿地策略上更加谨慎，引入资金方成为新趋势。未来，随着“城中村”改造的推进，上海土地市场有望继续保持活跃。