同策房产咨询--同策研究院-2021年1月上海土地市场监测报告_21页_1mb

2021年1月上海土地市场监测报告总结

核心内容概览

2021年1月，上海土地市场表现活跃，整体成交面积达815.27万平米，同比增长289.5%。市场主要由郊区主导，其中浦东新区为成交主力区域，住宅用地占成交总量的47%，成为市场的主要构成部分。整体楼面价大幅下降，溢价率降至2.12%。

主要观点

• 市场活跃度：1月上海土地成交面积显著增长，同比涨幅达289.5%。
• 区域分布：浦东新区在土地供应和成交中均占据主导地位，其次是闵行和嘉定区。
• 土地类型：住宅用地供应和成交占比最高，保障房和租赁用地成为涉宅地成交主力。
• 溢价率下降：除商住用地外，其余地块均以底价成交，溢价率整体下降。
• 重要地块成交：
  • 哔哩哔哩以底价81.18亿元竞得杨浦区定海社区地块，楼面价22600元/平米，配建1.5万平米租赁住房。
  • 上海城投以176亿元底价竞得黄浦区豫园社区地块，楼面价89567元/平米，商业部分需自持。

关键信息

月度土地供需结构

住宅用地供需情况

• 供应：浦东新区供应量最高，占总量的57%；闵行、杨浦紧随其后。
• 成交：浦东新区为成交主力区域，其次为闵行和嘉定区。
• 类型分布：保障房和租赁用地供应和成交占比最大，商住用地成交溢价率8%。
• 成交明细：
  • 自贸区临港新片区PDC1-0302单元06-02、07-01、07-05、08-05、10-02地块：商住用地，成交价43.05亿元，楼面价12954元/平米，溢价率25.4%。
  • 杨浦区定海社区地块：居住用地，成交价81.18亿元，楼面价22600元/平米，溢价率0%。
  • 金山区枫泾镇地块：商住用地，成交价9.36亿元，楼面价5006元/平米，溢价率0%。
  • 浦东新区川沙城东社区地块：居住用地，成交价24.65亿元，楼面价30916元/平米，溢价率0%。
  • 其他地块：多数为征收安置房和租赁住房，均以底价成交。

商办用地供需情况

• 成交情况：共成交10幅地块，浦东新区占主导，建筑面积达23.38万平米。
• 重要地块：
  • 自贸区临港新片区NHC10101单元WNW-C3A-02地块：商服用地，成交价3.67亿元，楼面价4585.78元/平米，溢价率0%。
  • 青浦区徐泾镇地块：商业与办公用地，成交价2.22亿元，楼面价7274.22元/平米，溢价率0%。
  • 自贸区临港新片区PDC1-0301单元02-01地块：商业用地，成交价1.15亿元，楼面价5284.51元/平米，溢价率0%。

土地价格与溢价率走势

• 楼面价：住宅地块成交楼面价最高，商办其次，工业用地成交占比增加，但整体楼面价下降。
• 溢价率：整体溢价率降至2.12%，除商住用地外，其余地块均以底价成交。

土地成交金额

• 总成交金额：509.53亿元，环比上涨107%，同比上涨220%。
• 贡献度：住宅用地对成交金额的贡献最大。

数据来源与研究机构

• 数据来源：同策研究院、数联天下。
• 研究机构：同策研究院，专注于房地产市场研究，提供周月报告、专题报告等。
• 自媒体平台：微信公众号“同策研究院”与“同策资管”，头条号“同策研究院”。

总结

2021年1月上海土地市场整体活跃，成交面积大幅增长，但溢价率下降，市场趋于理性。住宅用地为主导，保障房和租赁用地占比增加，带动楼面价整体下降。浦东新区在供应和成交中均占据重要地位，自贸区临港新片区成为重点区域。商办用地成交面积较小，但部分地块楼面价较高。整体来看，上海土地市场在政策调控下保持稳定，未来仍需关注保障房和租赁住房的发展趋势。