同策房产咨询-2021年2月上海土地市场监测报告_20页_1mb

2021年2月上海土地市场监测报告总结

核心内容概述

2021年2月，上海土地市场整体表现较为清淡，成交面积同比下降18.6%，环比下降47.7%。住宅用地仍是市场主力，占比达64%，且住宅地块的成交楼面价和溢价率均有所上涨。浦东新区在土地供应和成交方面均保持领先，成为市场的核心区域。

主要观点

• 成交面积与价格：2月上海土地成交面积为270.35万平米，同比减少18.6%；住宅地块成交面积为173.66万平米，环比下降54.5%，同比减少20.8%。住宅地块平均溢价率为9.33%，其中居住用地平均溢价率为11.55%，商住用地为5.33%，租赁用地以底价成交。
• 土地供应结构：浦东新区供应量最高，占总供应量的32%；金山区排名第二。住宅用地供应量最高，工业用地供应量排名第二，占总供应量的36%。
• 成交结构：浦东新区仍是成交主力，占总成交面积的32%；虹口区和金山区紧随其后。住宅用地成交占比最高，达64%。
• 热点地块：虹口区HK341-06号地块以总价56.66亿元成交，溢价率20.04%，楼面价92648元/平米，刷新虹口区记录。浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块由嘉里建设与GIC联合体竞得，总价60.1382亿元，楼面价23832元/平米，将建成浦东最大购物中心。
• 政策影响：部分地块要求配套保障房、全装修及中小套住宅比例，体现了政府对房地产市场的调控意图。

关键信息

土地供需量价情况

• 成交面积：270.35万平米，同比减少18.6%。
• 供应面积：环比下降47.7%，总计332.13万平米。
• 成交金额：433.73亿元，环比下降14.9%，同比下降5.6%。
• 住宅成交占比：64%，带动全市平均楼面价上涨。
• 住宅地块：共成交13幅，其中9幅居住用地，3幅商住用地，1幅租赁用地，无保障房用地成交。
• 商办用地：共成交5幅，面积7.69万平米，总成交价3.69亿元，浦东新区占比最高。

区域与类型结构分析

• 供应区域：浦东新区供应最多，占32%；金山区其次。
• 成交区域：浦东新区成交量最高，虹口区和金山区紧随其后。
• 供应类型：住宅用地供应最高，占36%；工业用地其次。
• 成交类型：住宅用地成交占比最高，达64%。

住宅用地明细

商办用地明细

各类型土地成交楼板价

• 住宅用地：楼面价最高，居住用地平均楼面价为11860元/平米。
• 商办用地：楼面价排名第二，平均楼面价为4506元/平米。
• 工业用地：成交占比减少，楼面价较低。

各类型土地成交金额

• 住宅用地：贡献最大，成交金额达381.66亿元。
• 商办用地：成交金额为3.69亿元。
• 工业用地：成交金额为52.76亿元。

结论

2021年2月，上海土地市场在政策调控和市场观望情绪的影响下，整体成交量有所下降。住宅用地仍是市场主导，尤其是居住用地的高溢价率带动了全市平均楼面价的上涨。浦东新区在土地供应和成交方面均表现突出，成为市场的重要引擎。部分地块的成交反映了市场对高性价比地块的需求，同时也体现了政府在保障房、全装修等政策方面的引导作用。