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2020年8月上海土地市场监测报告总结

核心内容概述

2020年8月，上海土地市场继续保持活跃态势，1-8月累计成交金额达2175.04亿元，同比增长187.7%。8月土地市场供应与成交均呈现结构性变化，房企拿地热情高涨，溢价率创近年新高，市场热度由内环向外环蔓延。整体来看，市场呈现以下特点：

• 成交主力区域：郊区仍是成交主力，浦东新区尤为突出。
• 住宅用地：住宅地块成交占比高，楼面均价显著提升。
• 商办用地：商办地块供应和成交集中在浦东新区，部分地块溢价率较高。
• 工业用地：工业用地供应量超过住宅，成交占比接近总量半数。
• 房企活跃：品牌房企仍是主要拿地力量，部分房企在本月加大补仓力度。

主要观点

1. 土地市场整体表现

• 1-8月上海土地市场累计成交金额达2175.04亿元，同比增长187.7%，显示市场热度持续。
• 8月土地成交面积为275.51万平米，环比略有下降，但同比仍保持高位。
• 土地出让金总额为379.74亿元，环比下跌14.4%，但同比上涨332.3%，说明市场复苏趋势明显。

2. 区域分布特点

• 住宅用地：浦东新区为成交主力，占整体成交的47%，闵行和松江紧随其后。
• 供应区域：浦东新区仍为土地供应主要区域，郊区整体供应量较高，中心城区供应有所减少。
• 商办用地：浦东新区商办地块成交占比达50%，是本月商办市场的主要推动力。
• 工业用地：供应量和成交占比均超过住宅，成为市场主导类型。

3. 土地类型结构

• 住宅用地成交占比最高，且多数地块无自持要求，仅要求配建一定比例保障房，提升房企拿地积极性。
• 商办和工业用地成交金额占比显著，反映市场对非住宅类用地的需求增强。
• 无保障房和租赁房地块成为市场主流，进一步刺激了房企的参与热情。

4. 房企拿地动态

• 融信、远洋集团、珠海华发、保利、新世界发展等品牌房企在8月积极拿地，其中融信和远洋集团分别竞得多宗地块。
• 珠海华发在闵行区拿地溢价率高达46.4%，楼面价达2.91万/平米，为本月住宅地块溢价率最高。
• 远洋集团时隔三年再次入沪，拿下青浦区纯宅地，显示其对上海市场的重新关注。

关键信息

1. 土地市场数据

• 1-8月累计成交：2326.64万平米（占地面积1192.00万平米），揽金2175.04亿元。
• 8月成交：275.51万平米，住宅地块成交11幅，商办地块成交10幅，工业地块成交占比接近50%。
• 住宅溢价率：8月住宅用地平均溢价率达27.32%，为近年新高。
• 住宅楼面价：纯宅地楼面价在0.9万-5.5万/平米之间，郊区地块推动整体均价上升。

2. 土地成交明细

• 住宅用地：
  • 浦东新区康桥PDP0-0902、PDP0-1001单元01-05地块：成交45亿元，由珠海华发和仁恒置地联合竞得。
  • 闵行区颛桥镇MHC10402单元25A-11A地块：成交64.35亿元，珠海华发以46.4%溢价率拿下。
  • 崇明区城桥镇CMC10303单元01A-01A地块：成交8.62亿元，保利竞得。
  • 青浦区徐泾镇新开横河南侧26-04、31-01地块：成交22.66亿元，远洋集团竞得。
• 商办用地：
  • 浦东新区淮海社区C020102单元055-2地块：成交41.11亿元，新世界发展竞得。
  • 奉贤区奉贤新城17单元28F-01区域地块：成交3.70亿元，上海奉贤新城建设发展竞得。
  • 临港新片区PDC1-0401单元H01-01地块：成交5.65亿元，上海临港与华夏幸福联合竞得。

3. 市场趋势

• 土地市场热度由内环向外环蔓延，中心城区纯宅地成交显著影响整体均价。
• 工业用地供应和成交均占主导，显示市场对工业项目的关注。
• 多数地块无自持要求，仅要求配建保障房，房企拿地积极性高涨。

总结

2020年8月，上海土地市场呈现活跃态势，住宅和商办用地仍是主要成交类型，浦东新区在市场中占据主导地位。房企拿地热情持续，品牌房企在市场中表现突出，同时，土地市场结构性变化明显，工业用地成交占比提升，市场整体均价受到推动。市场趋势显示，土地市场热度由内环向外环扩散，且无自持要求的地块更受青睐，为房企提供了更多投资机会。