同策房产咨询-2020年10月上海土地市场监测报告_18页_1mb

2020年10月上海土地市场监测报告总结

核心内容概述

2020年10月，上海土地市场整体呈现以下特点：土地出让金总额为213.65亿元，环比上涨36%，同比增长2%；住宅用地成交占比最高，但整体楼面价和溢价率均有所下降。市场以安置房和租赁地块为主，保障房和租赁住房用地占比显著，同时工业用地供应和成交量与住宅用地相当，成交占比均接近40%。浦东新区仍是土地成交的主力区域，其住宅和商办用地成交量均居前列。

主要观点

• 土地出让金总额：2020年1-10月累计揽金2547亿元，同比增长66%；10月土地出让金总额213.65亿元，环比上涨36%，同比上涨2%。
• 市场热点：
  • 崇明区陈家镇CMSA0008单元17-01地块以10.0467亿元成交，楼面价1.27万元/㎡，溢价率10.44%，由路劲地产竞得。
  • 静安区天目社区C070102单元38-01、39-01地块成交总价为42.11亿元，溢价率1.25%，由华发集团与仁恒联合竞得。
  • 杨浦区定海社区D1-5地块溢价率14%，由融创与上海城建联合竞得。
• 土地类型与价格：
  • 住宅用地成交以安置房和租赁地块为主，楼面价小幅上涨，但溢价率降至2.59%。
  • 工业用地供应和成交量与住宅用地相当，成交占比均接近40%。
  • 保障房和租赁地块占比大，对整体成交金额贡献显著。
• 区域分布：
  • 浦东新区仍是成交主力，住宅和商办用地供应及成交量均居首位。
  • 闵行区商办用地成交面积最大，达24.12万㎡。
  • 崇明区纯住宅地无自持要求，而浦东有2幅纯住宅地要求自持15%。

关键信息

土地供需结构

• 土地供应：10月上海土地供应总量为286.97万㎡，其中浦东新区供应量最高，占总供应量的一半；工业用地供应量与住宅用地相当。
• 土地成交：10月土地成交总量为292.57万㎡，环比9月下降，浦东新区仍为成交主力，其次为闵行和青浦区。

住宅用地详情

• 住宅地块成交：共16幅，其中4幅纯宅地和1幅含宅地的商住混合用地，均要求配建5%保障房。
• 楼面价与溢价率：
  • 崇明区陈家镇纯住宅地楼面价2065元/㎡，溢价率0%。
  • 浦东北蔡南新地区和新里城居住区纯住宅地块均以成本价成交。
  • 杨浦区定海社区地块楼面价70808元/㎡，溢价率14%。
  • 本月整体住宅楼面价小幅上涨，溢价率降至2.59%。

商办用地详情

• 商办地块成交：共8幅，其中闵行区成交面积最大，达24.12万㎡。
• 楼面价与溢价率：
  • 多数商办地块以底价成交，溢价率接近0%。
  • 闵行区新虹街道G1MH-0001单元III-G02B-02、III-G02D-04地块成交价21.94亿元，楼面价13510元/㎡。

土地类型结构

• 工业用地：供应与成交占比接近40%，成为市场重要组成部分。
• 其他用地：主要包括商业、文体、其他商服用地等，供应和成交量相对较小。

数据表格概览

上海土地供需结构（规划建筑面积）

类型	19-10	19-11	19-12	20-01	20-02	20-03	20-04	20-05	20-06	20-07	20-08	20-09	20-10
住宅	133.58	143.61	180.21	127.6	219.26	69.63	60.03	115.39	210.01	181.82	99.17	125.07	123.67
商办	49.29	21.48	53.85	29.7	51.06	--	61.14	29.44	36.01	14.48	49.23	30.87	28.29
工业	52.16	37.78	84.36	26.67	51.31	11.55	80	115.14	271.86	207.96	119.1	197.63	120.01
其他	46.94	21.15	47.1	8.08	10.5	29.2	5.33	8.34	10.67	8.94	8	0	20.6
总计	281.97	224.02	365.52	192.05	332.13	110.38	206.5	268.31	528.55	413.2	275.5	353.57	292.57

住宅用地成交明细

地块名称	区县	规划用途	规划建筑面积(万㎡)	成交价(亿元)	楼面价(元/㎡)	溢价率	受让单位	竞价截止日期
崇明区陈家镇郊野公园乡村单元01-01地块	崇明区	征收安置房	11.24	2.32	2065	0%	上海建工房产有限公司	2020-10-10
崇明区陈家镇CMSA0008单元17-01地块	崇明区	居住用地	7.91	10.04	12701	10%	路劲地产	2020-10-10
浦东新区北蔡南新地区1A-2、1-3地块	浦东新区	居住用地	8.88	36.01	40550	0%	上海浦东轨道交通开发投资有限公司	2020-10-20
青浦区赵巷镇盈港东路南侧07-07地块	青浦区	征收安置房	15.05	4.01	2667	0%	上海盛青房地产发展有限公司	2020-10-15
浦东新区川沙新镇六灶社区01-02地块	浦东新区	征收安置房	10.34	3.17	3060	0%	上海方地实业有限公司, 上海浦东新区房地产(集团)有限公司	2020-10-15
青浦区华新镇华腾路南侧28-01、28-08地块	青浦区	征收安置房	9.68	2.64	2726	0%	上海金盘房地产有限公司	2020-10-10
浦东新区川沙华夏社区单元(PDP0-0701)A01街坊A01-02b地块	浦东新区	征收安置房	7.86	4.53	5760	0%	浦发集团	2020-10-15
浦东新区上海国际医学园区44B-01地块	浦东新区	租赁住房	10.26	5.03	4902	0%	上海地产	2020-10-14
浦东新区新里城居住区C01-8地块	浦东新区	居住用地	4.8	19.30	40208	0%	浦发集团	2020-10-20
浦东新区川沙新镇六灶社区08-01地块	浦东新区	征收安置房	7.12	2.18	3061	0%	光明地产	2020-10-15
静安区天目社区C070102单元38-01、39-01地块	静安区	居住用地，商办、文体用地	7.97	42.11	52834	1%	华发+仁恒	2020-10-29
静安区灵石社区N070402单元081b-03地块	静安区	租赁住房	6.78	6.10	8990	0%	上海云宏企业发展有限公司	2020-10-10
闵行区吴泾镇紫竹科学园区MHPO-1003单元13-05地块	闵行区	租赁住房	4.89	2.68	5470	0%	上海紫竹半岛地产有限公司	2020-10-10
嘉定区徐行镇33-02地块	嘉定区	征收安置房	3.91	0.75	1915	0%	上海嘉定区住宅建设综合开发有限责任公司	2020-10-15
嘉定区新成路街道新成社区A03-06地块	嘉定区	租赁住房	3.89	1.94	5000	0%	上海汇嘉	2020-10-14
杨浦区定海社区D1-5地块	杨浦区	居住用地	3.03	24.64	70808	14%	融创+上海城建	2020-10-29

商办用地成交明细

地块名称	区县	规划用途	规划建筑面积(万㎡)	成交价(亿元)	楼面价(元/㎡)	溢价率	受让单位	竞价截止日期
闵行区新虹街道G1MH-0001单元III-G02B-02、III-G02D-04地块	闵行区	商办、餐饮旅馆业用地	16.24	21.94	13510	0%	上海地产	2020-10-21
闵行区虹桥商务区(G1MH-0001)单元III-F05-10地块	闵行区	办公楼	7.88	9.6	12185	0%	上海地产	2020-10-21
宝山区顾村大型居住社区BSPO-0104单元0421-05地块	宝山区	商业、文体用地	1.29	0.65	5018	0%	上海地产住房发展有限公司, 上海淮海商业(集团)有限公司	2020-10-23
青浦区徐泾镇育才路北侧A2a-04b地块	青浦区	商办	1.47	1.31	8900	0%	俊发集团	2020-10-20
松江区洞泾镇泗泾南拓展大型居住社区35-02号地块	松江区	商业用地	0.34	0.06	1901	0%	上海洞泾资管	2020-10-19
浦东新区上海市配套商品房航头基地H-11地块	浦东新区	商业用地	0.56	0.07	1300	0%	上海航头资产管理有限公司	2020-10-10
松江区洞泾镇泗泾南拓展大型居住社区38-02号地块	松江区	商业用地	0.28	0.05	1900	0%	上海洞泾资管	2020-10-19
浦东新区18号加油站地块	浦东新区	其他商服用地	0.24	0.23	9504	0%	上海嘉彤石油化工有限公司	2020-10-10

总结

2020年10月，上海土地市场呈现以下趋势：

• 土地出让金总额：213.65亿元，环比上涨36%，同比上涨2%。
• 土地类型：住宅、商办、工业用地成交量相当，其他用地占比较小。
• 区域分布：浦东新区为成交主力，其次是闵行、青浦。
• 住宅市场：以安置房和租赁地块为主，保障房要求配建5%，部分地块要求自持。
• 商办市场：以底价成交为主，多数地块溢价率接近0%。
• 市场动态：崇明区纯住宅地无自持要求，而浦东有2幅纯住宅地要求自持15%；杨浦区定海社区地块溢价率较高，为14%。

附注

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